物件詳細情報（民泊・二拠点生活向け）
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/20383/6987835163/00261819/x06987835163.html
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物件種別: 戸建て（木造 2階建）
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賃料（月額）: 13.8万円
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年間固定費: 165.6万円（13.8万円 × 12ヶ月）
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初期費用: 敷金1ヶ月・礼金1ヶ月（27.6万円 + 初月家賃等）
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面積・間取り: 121.57㎡ / 4SDK（和室2、洋室2、S2）
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築年数: 1991年3月築（築34年8ヶ月）
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交通: 沢駅 徒歩11分
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特記事項: 水回りリフォーム済（2024年12月：キッチン、トイレ、給湯器など）、駐車場2台分無料、ペット・楽器相談可、見晴らしが良く、閑静な住宅街。
民泊適正評価：メリットとデメリット
⭕ 良い点（多用途活用の根拠）
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抜群の居住性と多用途性:
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**121㎡**という広大な面積と、4SDKの豊富な間取りは、大人数の家族旅行、ワーケーション、ルームシェア、事務所使用、二拠点生活など、多様な利用に対応できます。
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水回りが全面リフォーム済（2024年12月）であり、築年数の割に快適な生活環境が保証されています。
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低リスクな運用: 閑静な住宅街に位置し、分譲タイプであるため、別荘やセカンドハウスとして自己利用しつつ、空き期間だけ民泊を行う「家主居住型」運営に適しています。
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高需要エリアへのアクセス: 信州エリアは年間を通じて観光需要が高く、松本・安曇野方面へのアクセスも良いため、広域の観光客をターゲットにできます。
❌ 悪い点（最大のリスクと課題）
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長野県特有の民泊規制:
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長野県では、「住居専用地域」や「学校等の100m圏内」において、民泊新法（180日）での平日の営業（月曜〜金曜）が禁止される独自の条例があります。
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この物件が規制対象地域に該当する場合、年間約120日しか営業できず、収益を大幅に制限されます。
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高額な賃料: 地方の戸建で月額13.8万円は、賃料回収のハードルが高いです。特に平日営業ができない場合、民泊単体での採算は非常に厳しいです。
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集客の難しさ: 駅近とはいえ、箕輪町は伊豆や沖縄のようなメジャーな観光地ではないため、近隣の松本・安曇野方面の観光需要をどれだけ取り込めるかが課題です。
想定収益シミュレーション（ハイブリッド運用を推奨）
民泊単独では賃料回収が困難なため、「二拠点生活（セカンドハウス） + 民泊運用」のハイブリッド運用を推奨します。ここでは、**民泊運用（年間120日制限）**の収益性を分析します。
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年間営業日数: 120日（平日規制がかかると仮定）
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平均客単価（1泊あたり）: 23,000円/棟（リフォーム済、広さ、ペット可を評価）
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年間稼働率（営業日換算）: 70%（84泊/年 - 週末・ハイシーズンに集中）
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年間売上: 1,932,000円（23,000円 × 84泊）
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年間家賃（固定費）: 1,656,000円
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年間運営費用: 483,000円（売上の25%：清掃、リネン、手数料等）
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想定年間利益: -207,000円（1,932,000円 - 1,656,000円 - 483,000円）
🚨 収益性の結論
民泊新法（180日）で平日規制がかかった場合、民泊単体では年間約20万円の赤字となります。この物件は、「民泊で利益を出す」目的よりも、「安く二拠点生活を維持する」ための賃料相殺手段として利用するのが現実的です。
🔑 事業を成功させるための重要戦略
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用途地域の確認（最優先）: 箕輪町役場または長野県の担当部署に連絡し、所在地が**平日規制の対象地域（住居専用地域や学校周辺）**に該当するか確認してください。規制対象外であれば、収益性が大幅に改善されます。
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ターゲットの絞り込み: 「大型犬可」「楽器相談可」という強みを活かし、通常の観光客ではなく、ペット連れの富裕層や音楽合宿/撮影ロケ地といったニッチな層に特化して、宿泊単価（ADR）を3万円以上に引き上げることが、黒字化の絶対条件です。
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賃料相殺のハイブリッド運用: 民泊の収益（約14〜19万円/月）を、賃料13.8万円に充てることで、自己利用時の実質的な家賃負担をゼロにすることを目標とします。民泊事業というよりも、二拠点生活を安価に実現する手段として捉えるべきです。