物件情報と特記事項
-
物件名称: クロス上板橋
-
所在地: 東京都板橋区中台１
-
アクセス:
-
東武東上線/上板橋駅 歩12分
-
都営三田線/志村三丁目駅 歩17分
-
東武東上線/ときわ台駅 歩20分
-
-
建物種別/築年数: 一戸建て（木造）、築9年（2017年9月築）
-
間取り/面積: 10K / 89.48m²
-
賃料・初期費用:
-
賃料：50万円（管理費・共益費なし）
-
敷金/礼金：50万円 / 50万円
-
-
特記事項（民泊関連）:
-
民泊相談可：家賃UPの可能性あり
-
一棟貸し
-
キッチン２ヶ所、シャワールーム２ヶ所、トイレ２ヶ所（水回り充実）
-
-
契約条件: 定期借家 2年（再契約相談可能）、解約予告：3ヶ月前、短期解約違約金あり
- https://suumo.jp/chintai/bc_100463754166/
民泊適正評価：メリットとデメリット
良い点（強み）
-
民泊への道が開かれている: 「民泊相談可」であり、運営許可取得に向けて交渉できる基盤がある点が最大の魅力です。
-
築浅で清潔: 築9年と新しく、修繕リスクや初期の改修費用を抑えられます。
-
理想的な設備: 10Kの間取りと、キッチン・シャワールームが2ヶ所ずつあるため、大人数やルームシェア形式での高収益運営に適しています。
悪い点（欠点）
-
高すぎる家賃: 月額50万円という固定費は、東京郊外の物件としては極めて高く、運営しても利益が出にくい最も大きな要因です。
-
さらなる家賃UPリスク: 「民泊相談可：家賃UP」とあるため、最終的な賃料がさらに高騰する可能性があり、事業計画の難易度を上げています。
-
立地が不便: 最寄りの上板橋駅から徒歩12分、主要な観光地（都心）からも離れており、集客が難しいリスクがあります。高単価の集客は特に厳しいでしょう。
-
短期契約リスク: 契約期間が定期借家2年であり、長期的な安定運営を見込みにくいです。
周辺地域の平均稼働率と想定年間利益
周辺地域の平均稼働率
-
東京都板橋区の平均稼働率: 約73%
-
当物件の現実的な想定稼働率: 70%（駅距離と立地を考慮し、保守的な数字を採用）
運営した場合の想定年間利益（シミュレーション）
-
高収益を狙った前提条件:
-
収容人数：8名
-
平均宿泊料金 (ADR)：¥25,000/泊（高額家賃をカバーするため、周辺相場より大幅に高く設定）
-
年間稼働率：70%
-
-
年間売上（A）: ¥25,000 × 365日 × 70% = ¥6,387,500
-
年間固定費（B）: 賃料¥500,000 × 12ヶ月 = ¥6,000,000
-
年間運営費（C）: 約**¥2,880,000**（運営代行費、清掃費、光熱費など）
-
想定年間利益 (A - B - C): ¥6,387,500 - ¥6,000,000 - ¥2,880,000 = - ¥2,492,500
【警告】 このシミュレーション結果から、この物件は家賃が高すぎるため、通常の民泊運営では年間200万円以上の大赤字となることが明確です。ADRを¥25,000という非常に高い水準に設定しても利益は出ません。
想定利益が低い場合の改善するためのアイデア
この高額家賃（¥500,000）を乗り越え、黒字化するための必須戦略は以下の通りです。
-
「家賃UP」を回避した賃料交渉:
-
民泊利用による賃料増加を避け、¥500,000以下で契約できるよう、事業計画の健全性を提示して粘り強く交渉する。
-
家賃が¥50万円から1円でも上がれば、黒字化は極めて困難になります。
-
-
超高単価の「ブランド化」:
-
ADRを**¥35,000〜¥40,000**まで引き上げ、年間売上を800万円以上に伸ばすことを目指す。
-
ターゲットを都心の喧騒を避けるビジネス客や、大グループの企業研修/合宿などに特化し、高額な利用料を正当化できる質の高いサービスを提供する。
-
-
複合利用・住居とのハイブリッド運営:
-
住居としても利用可能な間取り（10K）を活かし、オーナー自身が住居として使用しつつ、残りの部屋を民泊（ルームシェア型）として利用することで、家賃の一部を住居費として相殺する。
-
この物件は、築浅で設備が整った稀有な「民泊相談可」物件ですが、賃料50万円という極めて高いハードルが設置されています。成功には、賃料交渉と、常識外れの高単価設定が不可欠です。