民泊物件  ·  02日 10月 2025

【家がタダでもらえる民泊！？】新潟・妙高市「家賃3.9万円戸建」の収益シミュレーションとリスク分析

概要

 

新潟県妙高市に、極めて異例な条件で募集されている築51年の戸建物件（3DK、89.42㎡）があります。

  • 賃料: 驚きの月額3.9万円（駐車場2台分無料）。

  • 最大の特典: **10年間家賃を滞納せず借り続ければ、この家を無償で譲渡（プレゼント）**されるという、前代未聞の契約。

  • 初期費用: 大家直契約のため仲介手数料不要、さらに初期費用・初月家賃が完全に0円。

  • 事業条件: 民泊可、DIY可、ペット可（最大5匹まで）。

この物件は、妙高のスキーリゾートや自然観光の需要を取り込み、**「初期費用ゼロ」から民泊事業を立ち上げられるという点で非常に魅力的です。しかし、築古物件の「インフラ修理費用」**という大きな隠れたリスクを抱えています。

 

物件詳細情報（民泊向け）

 

  • 情報源: ジモティー (https://jmty.jp/niigata/est-hou/article-1ievvb)

  • 物件種別: 一戸建て（木造 2階建）

  • 賃料（月額）: 39,000円（駐車場2台・共益費込み）

  • 年間固定費: 468,000円（39,000円 × 12ヶ月）

  • 初期費用: 完全0円（大家負担：火災保険、保証会社、初月家賃等89,000円分）

    • ※ペット飼育の場合、1匹につき敷金49,000円が必要。

  • 間取り・面積: 3DK / 89.42㎡

  • 築年数: 築51年

  • 交通: 妙高はねうまライン 新井駅（具体的な徒歩時間は不明）

  • 周辺施設: アライリゾートへ車で約17分、セブンイレブンへ車で約2分。

  • 特記事項: 10年で家プレゼント、民泊可、DIY可、電気・水道・ガスのインフラ修繕費用は入居者負担。

 

民泊適正評価：メリットとデメリット

 

 

⭕ 良い点（収益性の根拠）

 

  • 固定費の異常な安さ: 年間家賃が46.8万円と破格。通常の民泊事業で最も重い固定費の負担が極めて軽いです。

  • 初期費用ゼロ: 初期投資のハードルが極めて低く、低リスクで事業を開始できます。

  • 地方リゾート需要: アライリゾートへのアクセス（車17分）は、冬場のスキー・スノーボード客の宿泊需要を呼び込めます。また、国道に接道しており、除雪が楽という冬の運営メリットも大きいです。

  • 最終目標の魅力: 10年間安定運営できれば、無償で戸建資産（家）が手に入るという、他に類を見ないインセンティブがあります。

 

❌ 悪い点（最大のリスク）

 

  • インフラ修繕リスク: 「電気、水道、ガス等の生活インフラが使えない可能性があり、入居者負担で修理・交換が必要」という記載が最大のリスクです。

    • 修理費が高額になる可能性: 給湯器、水回り、電気配線など、築51年の戸建のインフラ修理は数百万円規模になる可能性があり、初期費用ゼロのメリットを吹き飛ばす可能性があります。

  • 不確実なアクセス: 最寄り駅からの距離が不明確（地図のみ）。車移動が必須であり、集客ターゲットが限定されます。

  • 季節需要への依存: 妙高エリアの民泊需要は冬季（スキー）に大きく依存するため、閑散期（春～秋）の集客に工夫が必要です。

  • 旅館業法との競合: 妙高エリアには旅館業許可を得た宿泊施設が多く、簡易宿所（民泊より営業日数が多い）との競合も考慮する必要があります。

 

想定収益シミュレーション（民泊新法：年間180日営業）

 

妙高のリゾート需要と閑散期のギャップを考慮し、年間の稼働率と単価を設定します。

  • 年間営業日数: 180日（民泊新法の上限）

  • 平均客単価（1泊あたり）: 15,000円/棟（リゾート地だが築古のため控えめに設定）

  • 年間稼働率（営業日換算）: 50%（90泊/年 - 冬の高需要と夏の低需要を平均化）

  • 年間売上: 1,350,000円（15,000円 × 90泊）

  • 年間家賃（固定費）: 468,000円

  • 年間運営費用: 337,500円（売上の約25%：清掃、手数料、光熱費等）

  • 想定年間利益: 544,500円（1,350,000円 - 468,000円 - 337,500円）

 

【結論】リスクをクリアすれば年間54万円の利益（+家がタダ）

 

年間50%稼働という現実的な目標を達成できれば、年間約54万円の利益を見込むことができます。この利益に加えて、10年後には家という資産が手に入るため、投資効率は非常に高いと言えます。

 

🚨 最重要アクション：インフラの現地確認と初期投資の算定

 

この事業を成立させるには、インフラ修繕費用を正確に見積もることが最重要です。

  1. 内覧: 必ず水道・電気・ガスの動作確認を行い、専門業者に同席してもらい、修繕の概算費用を算定する。

  2. DIY: DIY可の条件を最大限に活かし、内装リフォーム費用を圧縮し、水回り以外の初期費用を100万円以内に抑える。

  3. 運転資金: インフラ修繕費用（X円）を初期投資とし、年間利益54万円でX円を回収できる期間を算定する。

**「初期費用0円」**は魅力的ですが、インフラ修繕費用が実質の初期投資となります。この費用が年間利益（54万円）を大幅に上回る場合、10年間の事業継続は困難となるため、慎重な検討が必要です。

カテゴリ： hokuriku, niigata