物件詳細情報（民泊向け）
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/23102/6987853285/00278575/x06987853285.html
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物件種別: 貸店舗・事務所（RC造 4階建の1階）
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賃料（月額）: 14万円
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年間固定費: 168万円（14万円 × 12ヶ月）
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初期費用: 敷金・礼金なし。保証金2ヶ月（28万円）が解約時に全額償却される点に注意が必要です。
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面積: 87㎡（約26.3坪。広々とした間取り）
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築年数: 1973年5月築（築52年6ヶ月）
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交通: 新栄町駅 徒歩5分、千種駅 徒歩9分、車道駅 徒歩10分（マルチアクセス）
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特記事項: 民泊転貸可、庭あり、全面外壁塗装済、室内広々（洋室10・6・5.5・4.5帖）、定期借家5年。
民泊適正評価：メリットとデメリット
⭕ 良い点（収益性の根拠）
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駅近の広大なスペース: 87㎡（26.3坪）という広さは、ファミリー層やグループ客をターゲットにした高単価設定に有利です。
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抜群の利便性: 新栄町駅徒歩5分は、名古屋市中心部へのアクセスが容易で、ビジネス客、ライブ/イベント参加者（Zepp Nagoyaなど）、観光客の幅広い需要を取り込めます。
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初期費用の低さ: 敷金・礼金がないため、事業開始のハードルは低いです。
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リフォームの自由度: 築古の事務所物件であるため、広々とした間取りを活かした内装DIYにより、他の民泊物件との差別化が容易です。
❌ 悪い点（最大のリスクと課題）
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最重要リスク：名古屋市の上乗せ条例による営業制限
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名古屋市では、住居専用地域での民泊新法（180日）について、**「月曜日の正午から金曜日の正午まで営業禁止」**という上乗せ規制があります。
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この物件（東区葵1丁目）がこの規制対象地域に該当する場合、営業日数は週末と祝日のみの年間約120日に制限され、採算が非常に厳しくなります。
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用途変更と水回り: 元々「貸店舗・事務所」であり、旅館業法や民泊新法の要件を満たすには、浴室、キッチン、洗面設備の設置、および**「住宅」への用途変更（建築基準法）**が必要になる可能性が高いです。築52年の物件では、この工事費用が初期投資の大部分を占めることになります。
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保証金償却: 保証金2ヶ月分（28万円）が解約時に全額償却されるため、実質的に初期費用+2ヶ月分の敷金のような扱いになります。
想定収益シミュレーション（民泊新法：平日規制を考慮）
最もリスクが高い、平日規制の対象となる住居専用地域に該当すると仮定してシミュレーションします。
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年間営業日数: 120日（週末・祝日のみ）
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平均客単価（1泊あたり）: 25,000円/棟（広さと利便性を評価し、高単価を設定）
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年間稼働率（営業日換算）: 80%（96泊/年 - 週末・祝日に需要が集中）
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年間売上: 2,400,000円（25,000円 × 96泊）
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年間家賃（固定費）: 1,680,000円
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年間運営費用: 600,000円（売上の25%：清掃、手数料、光熱費等）
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想定年間利益: 120,000円（2,400,000円 - 1,680,000円 - 600,000円）
🚨 収益性の結論と最重要アクション
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利益は薄い: 平日規制の対象になった場合、年間利益は12万円と非常に薄く、多額の初期投資（水回り工事や用途変更）を回収するのは困難です。
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唯一の活路：旅館業許可（簡易宿所）: この物件で採算を合わせるには、営業日数の制限がない **旅館業法（簡易宿所）**での許可取得を目指すしかありません。
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課題: 簡易宿所は民泊新法より厳しい施設基準が求められ、特に築52年の物件で消防法や用途変更の要件を満たすには、数百万円単位の初期投資が必要です。
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🔑 成功のための重要戦略
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用途地域の確認と行政書士への相談（最優先）: まず、所在地が**平日規制の対象外（商業地域など）**であるかを自治体に確認します。規制対象の場合は、民泊事業としての採算は極めて難しいため、旅館業許可の可能性について行政書士に相談します。
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初期投資の徹底的な見積もり: 「事務所→宿泊施設」への転換に必要な水回り新設工事費と用途変更手続き費用を、契約前に必ず専門業者に見積もらせ、事業化の判断基準とします。
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多用途による固定費の相殺: 旅館業の許可が取れなかった場合や、民泊運営の初期に、広大なスペースを活かして週末は民泊、平日はレンタルオフィス/シェアオフィスとして利用するなど、ハイブリッド運営で固定費（年間168万円）を相殺する戦略が不可欠です。