物件詳細情報（民泊・事業活用向け）
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物件種別: 戸建て（木造 2階建）
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賃料（月額）: 1万円
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管理費（月額）: 1万円
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実質年間固定費: 24万円（2万円 × 12ヶ月）
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初期費用: 敷金・礼金・保証金なし（初期費用が極めて低い）
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面積・間取り: 172㎡ / 6DK（二世帯向き）
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築年数: 1953年1月築（築72年10ヶ月）
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交通: 会津若松駅よりバス16分＋停歩10分（温泉地のバス停から徒歩2分/9分/10分と選択肢あり）
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特記事項: フリーレントあり（最長2年以上相談）、ペット可（多頭飼い制限なし）、家具家電付き、民泊等審査落無、事務所/店舗/シェアハウス使用可。
民泊適正評価：メリットとデメリット
⭕ 良い点（収益性の根拠）
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コスト優位性が最大: 実質賃料が月2万円、年間24万円という価格は、収益事業化における最大の強みです。賃料回収のハードルが極めて低く、初期投資の回収が容易になります。
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温泉地の需要: 東山温泉というリゾート地に位置するため、観光客や温泉利用客をターゲットにでき、特に大型・格安なグループ客の集客に有利です。
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大規模な運用: 172㎡、6DKという広さは、20人近くの宿泊者を収容できる可能性があり、**簡易宿所（旅館業法）**での許可を取得できれば、超高収益が期待できます。
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家具家電付き/多用途可: 事務所、店舗、シェアハウスなど多用途利用が許可されており、民泊とマンスリー、レンタルスペースなど、年間を通して収益を得るハイブリッド運用が容易です。
❌ 悪い点（最大のリスクと課題）
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築72年の建築法規適合:
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**旅館業法（簡易宿所）**の許可を得るには、**消防法（非常用照明、自動火災報知機、避難経路の確保など）および建築基準法（構造・安全性の確認）**の適合が必須です。築72年の木造物件でこれらをクリアするには、大規模かつ高額な改修工事（数百万円単位）が必要になる可能性が極めて高いです。
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**民泊新法（180日）**でも消防法適合は必要ですが、簡易宿所よりはハードルが低いです。
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福島県の営業規制: 福島県では**「学校等の敷地の周囲100m以内」の住宅について、民泊新法（180日）での営業期間の制限**を受ける条例があります。物件の正確な用途地域の確認が必要です。
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アクセス難: JR郡山駅からバスで91分という表記は、主要なターゲット層（特に外国人観光客）にとって大きな障害となり、自家用車での集客がメインとなります。
想定収益シミュレーション（簡易宿所：通年営業を目指す）
この低賃料物件は、民泊新法（180日）ではもったいないため、**簡易宿所（365日営業）**を目指し、収益化をシミュレーションします。
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年間稼働日数: 300日（簡易宿所として高稼働を目指す）
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平均客単価（1泊あたり）: 28,000円/棟（広さ、温泉地需要、グループ利用を想定）
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年間稼働率（実質）: 60%（180泊/年 - リゾート地とアクセス難を考慮）
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年間売上: 5,040,000円（28,000円 × 180泊）
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年間固定費（家賃+管理費）: 240,000円
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年間運営費用: 1,260,000円（売上の25%：清掃、リネン、手数料、光熱費等）
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想定年間利益: 3,540,000円（5,040,000円 - 240,000円 - 1,260,000円）
【結論】超高収益ポテンシャルと初期投資リスクのトレードオフ
初期の改修投資さえクリアできれば、年間350万円以上の利益が見込める超高収益ポテンシャルを秘めた物件です。
🔑 事業を成功させるための重要戦略
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簡易宿所化の実現（最優先）: 365日営業による利益最大化のため、会津保健所および消防署に簡易宿所営業許可の事前相談を行い、**消防設備（特に築古木造の竪穴区画・内装制限など）**の適合に必要な改修費用を正確に見積もります。
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初期投資の交渉: フリーレントが最長2年以上相談可能という強力な条件を最大限に活用し、改修期間中の家賃負担をゼロにします。また、オーナーに改修費用の減額や分割交渉を試みる余地があります。
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ターゲットの特化:
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国内のグループ客（学生の卒業旅行、サークル合宿、バイク旅）
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インバウンドの富裕層（172㎡、温泉、日本らしい広大な空間に価値を見出す層） にターゲットを特化し、高単価を維持します。
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ハイブリッド運用: 簡易宿所許可取得後も、閑散期やメンテナンス期間にマンスリーマンション、ワーケーション施設、レンタルスペースとして提供し、最大限の稼働率を確保します。