物件詳細情報（民泊向け）
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/22208/6985478901/40407791/x06985478901.html
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物件種別: 戸建て（木造 2階建）
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賃料（月額）: 6万円
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年間固定費: 72万円（6万円 × 12ヶ月）
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初期費用: 敷金・礼金・保証金なし（非常に低コスト）。
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面積・間取り: 76.85㎡ / 4K（和室3部屋、洋室1部屋）
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築年数: 1971年1月築（築54年10ヶ月）
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交通: 伊東駅 徒歩11分（リゾート地で駅徒歩圏内は高評価）
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特記事項: 水回りリフォーム済（2025年2月）、専用庭、トイレ2ヶ所、ペット相談可（小型犬・猫2匹まで）。
民泊適正評価：メリットとデメリット
⭕ 良い点（収益性の根拠）
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圧倒的な低コスト: 年間賃料72万円は、リゾート民泊物件として破格の安さです。初期費用も低く、収益の大部分を利益として確保できます。
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駅近・リゾート立地: 伊東駅徒歩圏内は、電車で来る観光客にとって利便性が高く、伊東温泉を拠点とした伊豆観光の需要を取り込めます。
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水回り設備が新しい: 2025年2月にキッチンとトイレがリフォーム済であり、築古物件最大の懸念点である水回りトラブルのリスクが軽減されています。
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ペットフレンドリー: ペット相談可（猫・小型犬2匹まで）の戸建は伊東温泉エリアで希少価値が高く、高単価での集客に繋がります。
❌ 悪い点（最大のリスクと課題）
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築54年木造の構造リスク: 築年数が古く、耐震性や断熱性に課題がある可能性があります。旅館業法や民泊新法の許可申請時には、**建築基準法の要件（特に消防設備）**を満たすための追加工事（数十万円〜）が必要になる可能性が高いです。
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静岡県の「上乗せ条例」規制: 静岡県では、民泊新法（180日）について、「住居専用地域」や「学校等の敷地周辺100m以内」で平日の営業（月曜から金曜）が禁止される独自の条例があります。
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この物件の用途地域によっては、営業日数が大幅に制限され、収益性が低下するリスクがあります。
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民泊「要相談」の難しさ: 「要相談」は、オーナーが民泊に前向きだが、契約や規制対応は借主負担を意味します。オーナーや管理会社との交渉、そして行政への確認が必須です。
想定収益シミュレーション（民泊新法：平日規制なしと仮定）
リゾート地であり、特にペット可という強みを活かし、稼働率と単価を高く設定します。
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年間営業日数: 180日（民泊新法の上限）
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平均客単価（1泊あたり）: 20,000円/棟（庭付き・ペット可戸建はファミリー/グループに人気）
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年間稼働率（営業日換算）: 60%（108泊/年 - 伊東温泉の観光需要を想定）
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年間売上: 2,160,000円（20,000円 × 108泊）
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年間家賃（固定費）: 720,000円
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年間運営費用: 540,000円（売上の25%：清掃、リネン、手数料等）
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想定年間利益: 900,000円（2,160,000円 - 720,000円 - 540,000円）
【結論】低リスク・高収益の優良物件の可能性
賃料が非常に安いため、静岡県の条例による平日規制にかからなければ、年間90万円の利益が見込め、投資回収は容易です。
🔑 事業を成功させるための重要戦略
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用途地域と規制の確認（最優先）: 伊東市役場（または静岡県）に連絡し、この物件の所在地が**「住居専用地域」や「学校等の100m圏内」**に該当するか確認してください。規制対象外であれば、民泊新法でも高い収益性が期待できます。
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簡易宿所（旅館業法）の検討: 180日制限を回避し、通年（365日）営業を目指すために、簡易宿所営業許可を検討します。築古の木造物件の場合、消防法や建築基準法適合（採光・換気、客室面積など）のハードルが高いため、行政書士や建築士に事前診断を依頼することが不可欠です。
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初期投資の最小化と交渉: 敷金・礼金ゼロを最大限に活かし、オーナーとの交渉で民泊運営に必要な改修費用を一部負担してもらうか、賃料の減額を検討する。特に、短期解約違約金（2年以内は賃料2ヶ月分）のリスクがあるため、初期の設備投資は抑えるべきです。