物件詳細情報（民泊向け）
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物件種別: 一戸建て（木造 3階建）
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賃料（月額）: 25万円（管理費等なし）
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年間固定費: 300万円（25万円 × 12ヶ月）
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初期費用: 敷金50万円（2ヶ月分） / 礼金25万円（1ヶ月分）
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間取り・面積: 2LDK / 75㎡
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築年数: 1996年10月築（築30年）
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交通: 都営浅草線 西馬込駅 徒歩10分、馬込駅 徒歩13分
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特記事項: 民泊相談可、バストイレ別、システムキッチン、洗面所独立、保証人不要。
民泊適正評価：メリットとデメリット
⭕ 良い点（収益性の根拠）
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戸建であること: 集合住宅（マンション・アパート）と比較して、騒音による近隣トラブルのリスクが低いため、民泊運営に適しています。
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大田区の制度の柔軟性: 大田区は特区民泊（最低2泊3日、営業日数制限なし）と民泊新法（年間180日）の両方を選択できるため、ビジネスモデルに合った運営方法を選べます。
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都心への好アクセス: 西馬込駅から都営浅草線で五反田、新橋、日本橋など都心のビジネス・観光エリアに乗り換えなしでアクセスできるため、需要が見込めます。
❌ 悪い点（リスクと課題）
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初期費用が高額: 敷金2ヶ月・礼金1ヶ月（合計75万円）に加え、家賃や仲介手数料を合わせると、100万円を超える初期費用が必要になります。投資回収期間が長くなる大きな要因です。
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規制リスク（学校周辺）: 大田区の条例では、家主不在型の場合、小中学校の敷地から100m以内の区域では月曜正午から金曜正午まで営業ができません（週末のみ営業可）。この物件が該当地域にある場合、**週末限定営業（年間約104日）**となり、収益性が大幅に悪化します。
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築年数: 築30年木造であるため、内装や設備の老朽化が進んでいる可能性があり、修繕費が増加するリスクがあります。
想定収益シミュレーション（特区民泊・営業日数制限なしを目標）
規制なしで営業できる特区民泊、または規制区域外での**民泊新法（年間180日）**を想定し、高めの単価設定でシミュレーションします。
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年間営業日数: 300日（※週末規制がないと仮定した場合の現実的な営業可能日数）
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平均客単価（1泊あたり）: 28,000円/棟（戸建、都心アクセス、75㎡の広さを評価）
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年間稼働率（営業日換算）: 70%（210泊/年 - 都心近郊の好立地を反映）
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年間売上: 5,880,000円（28,000円 × 210泊）
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年間家賃（固定費）: 3,000,000円（250,000円 × 12ヶ月）
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年間運営費用: 1,470,000円（売上の約25%：清掃、手数料、光熱費等）
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想定年間利益: 1,410,000円（5,880,000円 - 3,000,000円 - 1,470,000円）
【結論】規制なしで高稼働なら年間141万円の利益
この物件は、週末営業制限の規制区域外であり、かつ特区民泊または民泊新法で高稼働を達成できれば、年間141万円の利益を見込める高収益物件となる可能性があります。
🚨 最大のリスク：規制区域内だった場合
もしこの物件が小中学校の敷地から100m以内にあり、家主不在型として運営せざるを得ない場合、営業は週末（金曜正午〜月曜正午）限定となります。
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年間最大稼働日数: 104日
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年間売上（104泊換算）: 28,000円 × 104泊 × 70% ≒ 2,038,400円
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年間利益: 2,038,400円 - 3,000,000円（家賃） - 509,600円（運営費） ≒ 約-1,471,200円（年間147万円の赤字）
この物件の民泊事業化において、「規制区域外であること」、または**「家主居住型」で運営できることが、成功の最重要条件となります。契約前の保健所への事前相談**が必須です。