民泊物件  ·  01日 10月 2025

愛知県名古屋市【瑞穂区・築29年】最上階101㎡ 3LDKで家賃22.5万円は「民泊＋α」で利益を出せるか？

物件情報

 

  • 所在地： 名古屋市瑞穂区豊岡通周辺（瑞穂運動場西駅・新瑞橋駅利用可）

  • 賃料・固定費： 賃料220,000円 ＋ 共益費5,000円 ＝ 月額225,000円（東京に匹敵する高固定費）

  • 間取り/面積： 3LDK / 101.59㎡（名古屋市内では希少な超大型物件。最上階ワンフロア）

  • 初期費用： 敷金・礼金なし（初期費用を抑えられる点がメリット）

  • 交通： 桜通線「瑞穂運動場西」駅 徒歩5分、名城線「新瑞橋」駅 徒歩10分（駅近で集客力が高い）

  • 築年数/構造： 築29年 / 階建7階（最上階）

  • 特記事項： リノベーション済み、事務所利用可能（事業利用の相談が可能）、ペット相談可（大型犬OK）、アイランドキッチン、シャワートイレ、宅配ボックス付き。

  • 対象URL： 物件詳細情報

 

民泊適正評価

 

  • 収益性：△（高固定費リスク大）

    • 賃料が22.5万円と非常に高額なため、稼働率や宿泊単価の維持に失敗すると、赤字転落のリスクが高いです。高水準の売上（年間600万円以上）を前提とした事業計画が必須です。

  • 集客力：〇（ハイエンド層に強い）

    • 駅徒歩5分の好立地と、100㎡超えの広さ、デザイナーズ仕様、最上階ワンフロアという稀有な条件が、高単価を支払える富裕層や大型グループの集客に非常に有利です。

  • 物件優位性：◎（付加価値が高い）

    • リノベーション済みのアイランドキッチンやデザイナーズ内装は、ゲストからの高評価に繋がりやすく、競合物件に対する強力な差別化要素になります。

  • 初期投資：〇（敷金・礼金なし）

    • 賃料は高いものの、敷金・礼金がゼロであるため、初期のキャッシュアウトを抑えられます。ただし、保証金1ヶ月分は必要です。

  • 総合評価：C（コンセプト特化型で勝負）

    • 優れた立地と物件力を持つものの、高額な固定費が最大のリスクです。単価を極限まで高める戦略と、民泊以外の収益源を確保することが成功の絶対条件です。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 事業用契約時の賃料・初期費用条件:

    • 「法人契約・事業用（民泊含む）の場合、条件の変更がある場合がある」と明記されているため、民泊利用時の正確な賃料（増額の有無）、敷金/礼金、更新料を不動産会社を通じて書面で確認すること。

  2. 旅館業法（民泊新法）での運営可否と手続き:

    • 瑞穂区で民泊（住宅宿泊事業法、簡易宿所）を運営するための許可取得の難易度、消防設備や避難経路の要件を、建物の構造図面に基づき専門家と確認することが必須です。

  3. 内装デザインの維持と原状回復:

    • リノベーション済みのデザイナーズ物件であるため、原状回復の範囲が通常の物件より厳しくなる可能性があります。内装や設備の損傷に関する規定を詳細に確認すること。

  4. 保証金償却の規定:

    • 保証金1ヶ月分（22万円）が100%償却される規定は、退去時に保証金が一切戻らないことを意味します。これも事業コストとして計上しておく必要があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

名古屋市内の都市部マンションの民泊稼働率は、一般的に**60%〜70%とされています。本物件の駅近立地と高い物件力を考慮し、ここでは現実的な平均値として65%**を設定します。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • コンセプト: 「名古屋の高規格デザイナーズハウス」として、ファミリー・グループ・長期ワーケーションをターゲット。

  • 年間売上： 約6,650,000円

    • （根拠：宿泊単価28,000円 × 365日 × 65%稼働 / 高単価設定）

  • 年間固定費： 約2,790,000円

    • （根拠：賃料等225,000円 × 12ヶ月 ＋ 保証金償却費（年割）・保険料等）

  • 年間運営費： 約2,660,000円

    • （根拠：売上の40%。清掃費、光熱費、OTA手数料等を含む）

  • 想定年間利益： 約1,200,000円

    • （年間売上 − 固定費 − 運営費）

【結果の考察】 想定年間利益は約120万円となりました。これは、月平均わずか10万円の利益であり、賃料22.5万円というリスクを負うには収益水準が低いと言えます。稼働率や単価がわずかに下がっただけで、利益がゼロになる可能性があります。高い物件力を活かし、単価の維持と、民泊以外の収益を積み上げることが重要です。

 

想定利益を確保・改善するためのアイデア

 

  1. ワーケーション/エグゼクティブ向け長期滞在に特化:

    • 100㎡超の広さとデザイナーズ内装は、出張・駐在のお試し滞在や富裕層のワーケーションに最適です。宿泊単価を維持しつつ、1週間～1ヶ月の中期滞在をメインとすることで、清掃コストやOTA手数料の割合を下げ、利益率を向上させます。

  2. 「民泊＋短期オフィス/ミーティングスペース」としての活用:

    • 「事務所利用可能」の条件を活かし、宿泊者がいない日中の時間帯（午前9時～午後5時など）を短期のミーティングルームや撮影スタジオとして貸し出す複合利用で、固定費をカバーするための新たな収益源を確保します。

  3. OTA手数料を抑える直接予約の導入:

    • 独自のウェブサイトやSNS、リピーター向けプログラムを充実させ、OTA（予約サイト）を経由しない直接予約を増やすことが必須です。これにより、売上の20%前後を占める手数料を大幅に削減し、利益に直結させます。

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