民泊物件  ·  01日 10月 2025

【奇跡の4DK】三ノ宮駅徒歩4分・築56年フルリノベ物件は民泊で稼げるか？賃料20万円の収益シミュレーション

概要

 

兵庫県の中心地、三ノ宮駅から徒歩4分に位置する**「福田ビル」の一室（4DK、85㎡）が、賃料20万円で募集されています。築年数は1969年（築56年9ヶ月）と古いものの、特筆すべきは令和7年5月に全室リノベーション済み**という点です。

この物件は、

  1. 立地: 三ノ宮駅徒歩4分という圧倒的な利便性。

  2. 広さ: 4DK（85㎡）というグループ・ファミリー向けのサイズ。

  3. 条件: 民泊相談可、かつ小型犬の飼育も相談可能（賃料アップあり）。

という好条件が揃っています。この好条件を活かし、民泊新法（年間180日制限）で収益化できるかを、固定費と収益性を比較し、シミュレーションします。

 

物件詳細情報（民泊向け）

 

  • 物件URL:https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/28110/060H100453231840/063031000/x1060H100453231840.html

  • 物件種別: 賃貸マンション・アパート（鉄骨造 4階建）

  • 賃料（月額）: 20万円（管理費等なし）

  • 年間固定費: 240万円

  • 初期費用: 礼金1ヶ月（敷金なし）

  • 間取り・面積: 4DK（洋8.0, 洋8.0, 洋6.0, 洋6.0, DK6.0） / 85㎡

  • 築年数: 1969年2月築（築56年9ヶ月）

  • リノベーション: 令和7年5月全室リノベーション済み

  • 交通: JR・阪急・阪神 三ノ宮駅 徒歩2〜4分

  • 利用条件: 民泊相談可、事務所利用相談可、小型犬飼育可（条件あり）

 

民泊適正評価：メリットとデメリット

 

 

⭕ 良い点（収益性の根拠）

 

  • 無敵の駅近立地: 三ノ宮駅徒歩4分圏内は、神戸観光のインバウンド需要において最高の立地。集客力と稼働率が非常に高くなる要因です。

  • リノベーションと広さ: 築古の最大の弱点をフルリノベーションで克服。85㎡の4DKは、6〜8名の家族・グループ旅行客をターゲットにでき、高い客単価設定が可能です。

  • ペットフレンドリーな希少性: 小型犬の飼育が可能という条件は、**「ペットと一緒に旅行したい」**というニッチだが強い需要を取り込む大きな武器になります。

 

❌ 悪い点（リスクと課題）

 

  • 賃料が高め: 築56年ということを考慮すると、月額20万円は民泊新法での収益化にはやや高めの固定費であり、継続的な高稼働が求められます。

  • 水回り以外の築古リスク: 構造は鉄骨造ですが、リノベーションが内装のみの場合、配管などのインフラ部分の老朽化が残る可能性があり、修繕費のリスクがあります。

  • 近隣トラブルのリスク: 1階が和食料理店、その他住居も入居している可能性が高く、騒音トラブルによるクレームや、最悪の場合の民泊禁止リスクがあります。

 

想定収益シミュレーション（民泊新法：年間180日営業）

 

神戸市中央区の好立地を考慮し、稼働率60%、グループ向け単価30,000円と仮定します。

  • 年間営業日数: 180日（民泊新法の上限日数）

  • 平均客単価（1泊あたり）: 30,000円/棟（6名〜8名利用を想定）

  • 年間稼働率（営業日換算）: 60%（108泊/年）

  • 年間売上: 3,240,000円（30,000円 × 108泊）

  • 年間家賃（固定費）: 2,400,000円（20万円 × 12ヶ月）

  • 年間運営費用: 810,000円（売上の約25%：清掃、手数料、光熱費等）

  • 想定年間利益: 30,000円（3,240,000円 - 2,400,000円 - 810,000円）

 

【結論】利益は薄いが、低リスクで黒字化は可能

 

標準的な稼働率と単価では、年間利益はわずか3万円となり、収益性は極めて低いです。しかし、初期費用が礼金1ヶ月分と安いこと、またフルリノベーション済みで当面の修繕リスクが低いことから、**「賃貸投資としては低リスクで固定費を回収できる」**と評価できます。

 

💡 利益最大化のためのターゲット戦略

 

この物件で安定して年間100万円以上の利益を出すには、客単価と稼働率を上げるための明確な戦略が必要です。

  1. 【最重要】「ペット旅」特化で客単価アップ:

    • 小型犬2匹で賃料3,000円増は、ペット可物件の希少性を考えると非常に安い。

    • **「神戸三宮・ペットと泊まれるリノベ4DK」**として特化し、ペット用アメニティやケージを完備。競合が少ないため、単価を35,000円/泊まで引き上げても集客が可能になります。

  2. 長期滞在と法人出張の獲得:

    • 三ノ宮駅徒歩圏内で85㎡という広さは、外国人ビジネス客や、研修で長期滞在する法人の需要に刺さります。閑散期にマンスリープランを積極的に提供し、稼働率の底上げを図るべきです。

  3. 神戸観光の拠点アピール:

    • 神戸の中心地から異人館、南京町、メリケンパークといった主要観光地へのアクセスが抜群であることを強調し、特にインバウンドのグループ観光客（家族旅行、卒業旅行など）を集中的に狙う。

カテゴリ： kansai, hyogo