民泊物件  ·  01日 10月 2025

兵庫・相生市【築57年・4DK戸建】家賃2.7万円！土砂災害警戒区域の「激安民泊可」物件は儲かるか？

物件情報

 

  • 所在地： 兵庫県相生市那波野1-15-17（JR相生駅まで車5分、徒歩30分）

  • 賃料・固定費：

    • 居住用：27,000円/月

    • 民泊利用時：40,500円/月（家賃1.5倍）

  • 間取り/面積： 4DK / 58㎡（ファミリー・グループ層に最適）

  • 初期費用： 仲介料・敷金・礼金・保証金 0円（初期資金負担が極めて低い）

  • 交通： JR相生駅まで徒歩30分（アクセスは車推奨）/ スーパー徒歩8分

  • 築年数/構造： 築57年 / 木造平屋

  • 特記事項： 民泊可（家賃1.5倍）、事務所利用相談可、土砂災害警戒区域内、洪水浸水想定区域内、大家直のため家賃交渉OK。

  • 対象URL： 物件詳細情報

 

民泊適正評価

 

  • 収益性：◎（固定費の低さが圧倒的）

    • 民泊利用時の賃料が40,500円と、都市部のワンルーム並みに低く抑えられます。これが、地方の低い稼働率をカバーし、高い利益率を生み出す最大の原動力です。

  • 集客力：△（観光資源に乏しい）

    • 相生市は観光地としての知名度が低く、駅からも遠い（徒歩30分）ため、広域からの集客は難しいです。地域イベントや周辺観光地へのアクセス（車利用）を訴求する戦略が不可欠です。

  • 物件優位性：〇（戸建一棟貸し）

    • 戸建一棟貸し（4DK）はプライベートを重視するファミリー層に需要がありますが、築57年という古さと平屋という点は集客のボトルネックになり得ます。

  • 初期投資：◎（最強の低コスト）

    • 仲介料・敷金・礼金ゼロであり、火災保険料と翌月家賃のみで契約できるため、初期費用を極限まで抑えられます。

  • 総合評価：A（低リスクで地方民泊に挑戦したい人向け）

    • 初期費用の低さと圧倒的な固定費の安さが最大の武器です。ハザードマップ上のリスクを許容し、ニッチなターゲット（周辺の工場やイベント関係者、長期滞在者など）を確保できれば、非常に高い投資対効果が見込めます。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. ハザードリスク対策の具体的な費用:

    • 土砂災害警戒区域と洪水浸水想定区域内にあるため、避難経路の確認、浸水対策（土嚢の常備、保険の見直し）にかかる費用を正確に見積もり、運営コストに組み込むこと。

  2. 民泊許可の種類と消防設備:

    • 築57年の木造戸建てで民泊（簡易宿所または民泊新法）を運営する際、特に消防設備（火災報知機、消火器など）の設置基準をクリアするための改修費用を、専門家に確認すること。

  3. 水回り、電気系統の改修の必要性:

    • 築年数が古いため、給湯器、バス、トイレなどの水回りのトラブルリスクが高いです。入居前に最低限の改修が必要な箇所と、その費用負担（オーナーとの交渉余地）を確認すること。

  4. 家賃交渉の可能性:

    • 「家賃交渉OK」とあるため、民泊利用時の家賃（40,500円）についても、災害リスクや自己資金での改修を理由に、さらに下げられないか交渉してみる価値があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

相生市は都市部や主要観光地ではないため、民泊の稼働率は低い水準で推移することが予想されます。ここでは現実的な平均値として**35%**を設定します。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • コンセプト: 「初期費用格安！瀬戸内観光の拠点戸建」として、車利用のファミリー層に特化。

  • 年間売上： 約1,916,000円

    • （根拠：宿泊単価15,000円 × 365日 × 35%稼働 / 控えめな単価設定）

  • 年間固定費： 約570,000円

    • （根拠：民泊家賃40,500円 × 12ヶ月 ＋ 保険料・雑費等）

  • 年間運営費： 約383,000円

    • （根拠：売上の20%。清掃費、消耗品費、OTA手数料等。自力運営でコストを圧縮）

  • 想定年間利益： 約963,000円

    • （年間売上 − 固定費 − 運営費）

【結果の考察】 想定年間利益は約96万円となりました。これは、毎月8万円近くの利益を意味します。この収益は、**固定費の安さ（年間約57万円）**が実現したものであり、初期投資ほぼゼロのリスクと比べると、非常に高いリターンが見込めます。地方物件であるため運営費比率を20%（自力運営を前提）に圧縮すれば、この利益水準は十分に実現可能です。

 

高収益化のための改善アイデア（リスクヘッジ戦略）

 

  1. 「防災意識の高い宿」としてポジティブに訴求:

    • ハザードマップ上のリスクを逆手にとり、災害マニュアルの整備、非常食・防災グッズの完備、周辺避難場所への誘導などを徹底します。これにより、単なる「安さ」だけでなく、**「安全」**を付加価値として訴求できます。

  2. 地域イベントや工場関係者向けの中期滞在を取り込む:

    • 徒歩圏にスーパーやコンビニがないため、JR相生駅や周辺の工場・イベント施設との連携を強化し、単身・少人数の長期ビジネス滞在をメインのターゲットとします。これにより、低い稼働率を補い、清掃コストを削減できます。

  3. 初期投資の低さを最大限に活かす:

    • 浮いた初期費用（仲介料、敷金など）を、**内装のDIY（和モダンなど）**や、集客のための写真撮影・広告宣伝に集中投資します。特に古い物件は、写真のクオリティが予約率に直結するため、プロのカメラマンへの依頼を検討すべきです。

カテゴリ： kansai, hyogo