物件詳細情報（民泊向け）
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物件種別: 賃貸アパート（木造平屋建て）
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賃料・管理費: 月額55,000円（家賃52,000円 + 管理費3,000円）
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初期費用: 敷金・礼金なし
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間取り・面積: 2SDK / 65㎡（ファミリー・グループ滞在に最適）
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築年数: 1973年3月築（築52年8ヶ月）
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リフォーム: 2023年11月に水回り・内装・外壁をフルリノベーション済み
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交通: 近鉄山田鳥羽志摩線 五十鈴川駅 徒歩23分
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特徴的な設備: エアコン、バス・トイレ別、室内洗濯機置き場、駐車場あり（要確認）、広々ストックヤード
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利用条件: 民泊等商業利用可（条件は異なります）
民泊適正評価：メリットとデメリット
⭕ 良い点（メリット）
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圧倒的な低固定費: 月額5.5万円という安さで、年間66万円に抑えられるため、収益化のハードルが極めて低い。
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フルリノベーション済み: 築古の最大の懸念点である水回りが新品同様で、高い清潔感をアピール可能。
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広さと間取り: 65㎡の2SDKは、伊勢神宮参拝のファミリーやグループ客（4〜6名）の需要にマッチ。
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駐車場とストックヤード: 車移動が前提の伊勢観光において、駐車場とバイク・自転車置場に使えるストックヤードは大きな強み。
❌ 悪い点（デメリット）
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立地の不便さ: 駅から徒歩23分と遠く、車を持たない観光客の集客は難しい。
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三重県条例による制限リスク: 物件が住居専用地域に該当する場合、平日（日・土・祝日以外）の営業が禁止される可能性がある。
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木造構造: 防音性が低く、隣接する住民との騒音トラブルが発生するリスクが高い。
想定収益シミュレーション（民泊新法：年間180日営業）
【結論】低固定費を活かし、年間約68万円の利益が見込める
家賃が安いため、たとえ稼働率が55%と控えめでも、年間約68万円の安定した利益が見込めます。この物件は、高利回りを目指すというよりは、リスクを抑えた副収入を得る事業モデルに適しています。
収益最大化のための戦略
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「車移動客」特化のブランディング:
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駅からの遠さを逆手に取り、「駐車場無料」「広々ストックヤード完備」を前面に押し出し、ファミリー層やバイカー、サイクリストといった車移動が必須の層に特化する。
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イベント需要と長期滞在の組み合わせ:
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伊勢神宮の祭事や、近隣の観光地（鳥羽・志摩など）のイベントを追いかけ、繁忙期には強気の価格設定（25,000円/泊以上）を行う。
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閑散期には「静かな環境でのワーケーション」をテーマに、長期滞在（ウィークリー/マンスリー）割引を提供し、稼働率の底上げを図る。
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内装で和の差別化:
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フルリノベーションの清潔感に加え、伊勢神宮周辺の雰囲気に合わせた**「和モダン」**な内装を意識し、写真映えする空間を作り込むことで、高単価でも選ばれる物件を目指す。
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