物件詳細情報（民泊向け）
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13123/6987840230/00273716/x06987840230.html
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物件種別: 貸店舗・事務所（SRC造 4階建の1階）
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賃料・管理費: 月額215,000円（賃料20万円 + 管理費15,000円）
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年間固定費: 258万円
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初期費用: 敷金2ヶ月・礼金1ヶ月（約64.5万円 + 初月家賃等）
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使用部分面積: 76.81m²
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築年数: 1973年4月築（築52年7ヶ月）
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交通: 東京メトロ東西線 葛西駅 徒歩13分、浦安駅 徒歩14分
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利用条件: 民泊相談可、事務所兼住居相談可、飲食店不可、1階角部屋
民泊適正評価：メリットとデメリット
⭕ 良い点（収益性の根拠）
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規制の緩さ: 江戸川区は**東京23区でも数少ない「上乗せ条例なし」**の区。年間180日、曜日制限なく営業できるため、平日稼働が可能です。
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ディズニーリゾート需要: 葛西エリアは東京ディズニーリゾート（TDR）へのバス移動が便利であり、特にTDR利用のファミリーやグループ客の宿泊需要が非常に高いです。
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広さと利便性: 76.81㎡は大人数（6〜8名）のグループ滞在に最適。1階の角部屋で、チェックイン・チェックアウト時の出入りが容易であり、生活音による近隣トラブルのリスクも比較的低いです。
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設備: バス・トイレ別、キッチンあり、収納スペースありと、民泊に必要な基本的な設備が整っています。
❌ 悪い点（リスクと課題）
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築古と立地: 築52年と古く、駅から徒歩13分と少々遠い点は、集客上の弱点となりえます。
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飲食店不可: 1階物件ですが、飲食店としての利用ができないため、民泊や事務所用途での利用に限られます。
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賃貸物件の民泊転用: 賃貸契約での民泊（又貸し）となるため、オーナーや管理会社との契約条件を厳密に詰める必要があり、将来的な契約更新停止リスクが伴います。
想定収益シミュレーション（民泊新法：年間180日営業）
江戸川区の平均的な民泊データを参照し、TDR需要を見込んだ単価と稼働率で試算します。
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年間営業日数: 180日（江戸川区は曜日制限なし）
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平均客単価（1泊あたり）: 23,000円/泊（葛西エリア平均より高めに設定/6名利用想定）
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年間稼働率（営業日換算）: 65%（117泊/年 - TDR需要で平均62%より高めに設定）
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年間売上: 2,691,000円（23,000円 × 117泊）
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年間家賃（固定費）: 2,580,000円（215,000円 × 12ヶ月）
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年間運営費用: 672,750円（売上の約25%：清掃、手数料、光熱費等）
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想定年間利益: -561,750円（2,691,000円 - 2,580,000円 - 672,750円）
【結論】この賃料では赤字となり採算が取れない
TDR需要を見込んでも、この賃料（年間258万円）では年間約56万円の赤字という結果になりました。**駅からの距離（徒歩13分）**がネックとなり、賃料の高さに見合う集客が難しいと判断できます。
💡 黒字化のための戦略
黒字化（固定費＋運営費＝約325万円）を達成し、安定した利益を得るには、以下の戦略が必須です。
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賃料の減額交渉:
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築古で1階の事務所・店舗物件という特殊性を利用し、最低でも月額18万円以下（年間216万円以下）への賃料減額交渉を試みること。
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繁忙期特化の価格戦略:
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TDRの長期休暇シーズン（春休み、夏休み、年末年始など）に特化し、単価を30,000〜40,000円/泊まで強気に引き上げ、年間売上を確保する。
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ロングステイの獲得:
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TDR利用者だけでなく、都心ビジネス街へのアクセスが良い点を活かし、閑散期には**マンスリー利用（10〜15万円/月）**の法人契約や、短期出張者を誘致し、稼働率を年間通して安定させる。
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この物件は、立地のポテンシャルは高いものの、現状の賃料水準では事業成立が極めて困難です。賃料交渉が成功すれば、TDR特化の高稼働民泊として収益化の道が開けます。