物件情報
民泊事業適正評価
最高の優位点
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初期費用の極小化（最強）: 敷金・礼金・仲介手数料が全て無料の上に、フリーレント2ヶ月が付与されるため、初期の資金負担がほぼゼロで事業を開始できます。
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固定費が破格: 120㎡の戸建てが月額3.5万円という固定費は、地方物件として見ても極めて異例の安さであり、高い利益率を確保できます。
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事業自由度: **民泊OK、DIY OK、広さ120㎡**という三拍子が揃っており、自由に手を加えて高付加価値な宿泊施設に転換できます。
克服すべき最大の課題
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物件の状態: 「床に穴」「室内はかなり汚い」という現状は、プロのリフォーム業者による修繕費用が初期投資として必ず必要になることを意味します。
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汲み取り式トイレ: ゲストの利便性・衛生面から、**洋式水洗トイレへの改修（浄化槽設置など）**が必須です。この改修費用（高額になる可能性あり）が、最大の初期投資となります。
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築年数: 築年数不詳の物件であり、配管や電気系統の老朽化による突発的な修繕リスクが高いです。
運営した場合の想定年間利益シミュレーション
汲み取り式トイレ改修など初期投資を別途確保することを前提に、収容定員を8名、低固定費を活かして競争優位性を確保し、年間平均稼働率45%でシミュレーションを行います。単価はDIYによる内装改善を前提に、1泊あたり18,000円と仮定します。
結論：初期費用ゼロ・低固定費という圧倒的な優位性により、運営代行を利用しても年間約126万円の利益が見込まれます。
収益性を最大化するための戦略
1. トイレ改修とDIYによるコスト削減（最重要）
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汲み取り式トイレの改修は、高額な費用（水洗化工事など）が発生するため、初期投資額を詳細に見積もり、利益回収の年数を計算する必要があります。
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DIY前提の物件であるため、清掃・修繕・内装の作業を可能な限り自力で行うことで、初期投資と運営代行費（年間約59万円）を大幅に削減できます。セルフ運営に切り替えれば、年間利益は約185万円に跳ね上がります。
2. コンセプトとターゲットの明確化
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ターゲット: 甲賀流忍術村や信楽焼の里など、滋賀県南部の観光地を巡るファミリーやグループ客。
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コンセプト: 「DIYで作る格安・自由な忍者ハウス」。6DKの広さを活かし、多人数で泊まれるドミトリー風の部屋や、共同キッチン/リビングを充実させ、若者や外国人グループを取り込みましょう。
3. ハイブリッド運用によるリスクヘッジ
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事務所・法人利用、ルームシェア、ペット多頭飼育もOKという柔軟な条件を最大限に活用します。
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観光の閑散期や平日は、安価なマンスリー・長期賃貸として、近隣企業へのビジネス出張者や社宅として提供することで、空室リスクを回避し、稼働率を安定させましょう。