物件情報
民泊適正評価
契約前に確認するポイント
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民泊許可の具体的な内容: 賃貸契約書に「民泊可」が明記されているか、また、届け出済みの「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づく物件なのか、旅館業法の許可が必要なのかを確認する。
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修繕費用の負担範囲: 築年数が古い（築68年）ため、入居後の給湯器やエアコン、水回りなどの設備故障時の修理費用をオーナーと借主のどちらが負担するのか、契約書で詳細に確認する。
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DIYの範囲と原状回復: DIYが許可されているが、退去時の原状回復の範囲や、残置できる設備の基準について明確な取り決めを行う必要がある。
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騒音対策: 木造戸建であり、近隣住民とのトラブルを避けるため、特に夜間の騒音に対する具体的な対策（チェックイン時の注意喚起や張り紙など）を事前に計画し、オーナーに伝えておく。
周辺地域の平均稼働率
名古屋市中心部の平均稼働率は70～80%と高い水準ですが、本物件がある名古屋市南区は主要観光地からやや離れている上、築年数が極めて古いというマイナス要素があります。
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現実的な年間平均稼働率: 45%（年間約164日稼働）
※これは、駅近という立地の良さを活かし、築古という欠点をDIYによるテーマ設定やユニークな内装でカバーできた場合の、現実的なラインと判断します。
運営した場合の想定年間利益
（賃料9.5万円、平均稼働率45%、平均宿泊単価32,000円/泊でシミュレーション）
＜月間経費内訳＞
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家賃: 95,000円
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管理手数料・清掃費（売上の25%で設定）：108,000円
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光熱費・通信費・消耗品費：35,000円
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修繕積立金（築古対策）：10,000円
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合計：248,000円
【結論】 築古による集客難というリスクはありますが、立地と広さ、そして「民泊可」という希少性を活かし、工夫すれば年間220万円以上の利益を出すことは十分に可能です。
想定利益をさらに改善するためのアイデア
現在の想定利益は良好ですが、築68年という最大の欠点をカバーし、さらに高い利益を目指すためのアイデアを提案します。
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DIYによる特化型テーマ設定（築古の魅力化）:
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単にリフォーム済みというだけでなく、DIY可を活かして、昭和レトロ、古民家風、和モダンなど「築古だからこそ価値が出る」内装に特化させる。写真映えする内装にすることで、若年層やインバウンド（日本の伝統体験志向）をターゲットとし、宿泊単価を35,000円〜40,000円に引き上げることを目指す。
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長期滞在・ワーケーション層の獲得:
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駅近で3部屋ある広さを活かし、マンスリーやウィークリープランを設定する。閑散期（1月〜2月、梅雨時期）に長期滞在割引（例：7泊以上10%OFF）を適用することで、**稼働率の底上げ（45%→50%）**を図る。
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地域連携の強化とニッチな集客:
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近隣に大学や工場が多い場合、出張者やインターン生、外国人技能実習生などの受け入れニーズを調査し、民泊以外の用途（マンスリー契約など）とハイブリッドで運用する。また、地元の飲食店や銭湯などと提携し、**「南区のローカル体験」**を売りにすることで、エリアのデメリットをメリットに変える。
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