【茨城県土浦市】賃料12.5万円〜！土浦駅西口徒歩1分・4階建テナントビルを「民泊・簡易宿所」として事業化分析

物件情報（一棟貸し/複数フロア貸しを推奨）

 

• 情報提供元: ジモティー（投稿ID : 13xjxo）

• 住所: 茨城県土浦市桜町 ＴＲＳ土浦駅西口ビル

• 交通: JR常磐線「土浦駅」西口 徒歩1分

• 賃料: フロアにより変動あり（例：2階一部 12.5万円）。一棟貸しは応相談。

• 管理費等: 12,500円（上記賃料例の場合）

• 敷金/礼金: 4ヶ月分以上 / なし

• 使用部分面積: ワンフロアあたり約109㎡（33坪）

• 階数: 4階建（+屋上フロア利用可）

• 築年月(築年数): 築47年

• その他: 民泊最適立地、何業にも転用可、屋上巨大看板利用可、屋上フロアあり（ビアガーデン営業可）、エレベーター無し。

• 注意点: 業種により自治体の賃料補助金あり（要問合せ）、設備設置費用は全て借主負担。

• https://jmty.jp/ibaraki/est-rent/article-13xjxo

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簡易宿所事業適正評価（一棟貸しまたは複数フロア利用を前提）

 

• 良い点

  1. 立地が最強: 土浦駅西口徒歩1分という視認性と利便性は、周辺エリアで最高クラスです。通年で高い稼働率と高単価が見込めます。

  2. 規模と収容力: ワンフロア約33坪×4フロア＋屋上という規模は、**簡易宿所（365日営業可）**のライセンス取得を目指すべきであり、実現できれば高い収益性が見込めます。

  3. 収益源の多角化:

     • 屋上フロア: ビアガーデンやBBQスペースとして営業し、宿泊者以外からも収益を得られます。

     • 屋上看板: 巨大看板として企業に貸し出し、賃料とは別の固定収入を得られます。

  4. 用途の柔軟性: **「何業にも転用可」**であり、1階をカフェや自転車関連店舗（土浦はサイクリング観光の拠点）にすることで、宿泊事業と連携させられます。

  5. 公的補助の可能性: 業種によっては自治体の賃料補助金が受け取れる可能性があり、固定費削減に役立ちます。

• 悪い点

  1. 高額な初期費用: 敷金が「4ヶ月分以上」と高額であり、さらに簡易宿所化のための大規模な改修費用（水回り、内装、消防設備）は全て借主負担です。

  2. エレベーター無し: 4階まで階段移動が必要な点は、バリアフリーや大型荷物の移動に課題があり、ゲストの利便性や評価に影響を与えます。

  3. 築年数: 築47年であり、給排水管や建物の老朽化に対する追加のメンテナンス費用が発生する可能性があります。

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契約前に確認するポイント（最重要）

 

1. 簡易宿所ライセンスの実現性: 4階建ビル全体を簡易宿所に転換するため、**用途変更（事務所→簡易宿所）**が可能か、消防法・建築基準法上の大規模な改修がどの程度必要かを、専門の行政書士を通じて事前に徹底的に調査すべきです。

2. 正確な賃料と敷金の総額: 一棟貸しの場合の正確な賃料、および敷金の具体的な月数を確定させましょう。自治体の賃料補助金の対象業種・エリア・期間についても、土浦市に確認しましょう。

3. 改修計画の承認: エレベーターの設置不可という条件を踏まえ、各フロアのゾーニング（1階：受付/共有スペース、2～4階：客室）と、必要な内装・設備改修計画をオーナーと事前に協議し、書面で承認を得るべきです。

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運営した場合の想定年間利益シミュレーション（簡易宿所・3フロア利用を前提）

 

宿泊施設として2階・3階・4階の3フロア（合計約327㎡）を利用し、収容人数を最大20名と想定します。運営代行サービスは利用せず、セルフ管理を前提とします。立地と収容力を活かし、年間平均稼働率70%、高単価の1泊40,000円（一人あたり2,000円）でシミュレーションを行います。（賃料は3フロアで月額30万円と仮定）

結論：セルフ運営と高単価戦略により、年間約457万円の利益が見込まれます。ただし、この利益で数千万単位になる可能性のある初期改修費用（敷金4ヶ月分＋簡易宿所化費用）**を何年で回収できるかが、事業成功の鍵となります。

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収益性を最大化するための戦略

 

1. サイクリング特化型複合施設（推奨）:

   • 土浦駅は「つくば霞ヶ浦りんりんロード」の拠点であり、サイクリング観光客の需要が非常に高いです。

   • 戦略: 1階をサイクリスト向けカフェ/自転車整備スペースとし、宿泊フロアは自転車を室内に持ち込める**「バイクホテル」**として特化させます。この業態は、自治体補助金の対象にもなりやすいです。

2. 屋上フロアの収益化:

   • 夏場はビアガーデン、オフシーズンは宿泊客専用の星空テラスやBBQスペースとして活用し、付加価値と収益の両方を高めます。

3. 内装コンセプトの統一:

   • エレベーターがないという弱点を逆手に取り、「ロフト風」「秘密基地」など、若者やグループが楽しめるコンセプトを採用します。客室は和室居抜き（3階など）を活かし、広々としたドミトリーや和室グループルームを多めに設置し、収容人数を最大化しましょう。