民泊物件 · 28日 9月 2025

【東京都墨田区】賃料9万円！鐘ヶ淵駅徒歩7分の築41年2DKを「民泊相談可」で事業化分析

物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13107/6976261913/00266921/x06976261913.html
住所: 東京都墨田区墨田４丁目
交通: 東武伊勢崎・大師線「鐘ヶ淵駅」徒歩7分、京成押上線「八広駅」徒歩9分
賃料・管理費: 賃料 9万円 / 管理費 6,000円（合計 9.6万円）
敷金/礼金: 1ヶ月（9万円） / なし
専有面積: 34.98㎡ / 間取り 2DK
築年月(築年数): 1983年12月（築41年10ヶ月）
その他: 民泊相談可、バス・トイレ別、エアコン付き、フローリング、角部屋、家賃カード決済可。

良い点
1. 立地: 鐘ヶ淵駅・八広駅の2路線が徒歩圏内で利用可能であり、浅草・スカイツリー方面へのアクセスが良好です。観光客の集客に非常に有利です。
2. 固定費が低い: 都内駅近で35㎡の2DKが月額9.6万円という固定費は、非常に競争力が高く、高収益の基盤となります。
3. 設備: バス・トイレ別、エアコン付き、フローリングなど、基本的な設備が整っており、築年数の割に快適性が保たれています。
4. 初期費用が安い: 礼金なしであり、初期の資金繰りが楽です。
悪い点
1. 築年数: 築41年であり、特に共用部や外観の古さがゲストの評価に影響を与える可能性があります。
2. 相談可のリスク: 「民泊相談可」であり、正式な許可が降りるか、または追加の条件が付くかが不透明です。
3. 間取り: 2DKは、リビングと寝室を明確に分けられるメリットがある一方、DK（ダイニングキッチン）部分が狭く感じられる可能性があります。

民泊利用時の最終条件: 「民泊相談可」が、最終的に**どの法規制（特区民泊、新法民泊、簡易宿所）**での利用を想定しているのか、また、民泊利用時の賃料や敷金の追加条件がないかを明確に確認しましょう。
リフォーム/原状回復: 築古物件のため、入居前に内装や設備の状況を確認し、残置物の撤去や最低限のリフォームをオーナーに要求できるか交渉しましょう。
宿泊定員: 34.98㎡の2DKという広さから、宿泊定員を何名まで確保できるか（目安は3〜4名）を想定し、集客計画を立てましょう。

ここでは、宿泊定員を4名、都内駅近という優位性を活かし、年間平均稼働率80%でシミュレーションを行います。単価は手頃な固定費を活かし、1泊あたり12,000円と仮定します。

結論：運営代行サービスを利用しても、年間約87万円の利益が見込まれます。都内駅近・低固定費という最高の条件が、築古という弱点をカバーし、安定した収益を生み出します。

【最重要】セルフ運営への切り替え:
- 運営代行費用（年間約70万円）を削減し、セルフ運営に切り替えることで、年間利益は約157万円に向上します。初期投資（敷金1ヶ月のみ）の低さと相まって、高い投資回収率が見込めます。
観光特化コンセプト:
- 浅草・スカイツリーへのアクセスが容易な点を最大限にアピールし、内装を**「和モダン」や「下町レトロモダン」**に統一することで、観光客に特化したコンセプトを確立しましょう。
長期滞在プランの提供:
- 35㎡の2DKという間取りを活かし、ビジネス出張者やワーケーション向けに、低価格なウィークリー・マンスリープランを提供することで、稼働率の底上げと清掃コストの削減を図りましょう。
カード決済の活用:
- 家賃カード決済可という点を活用し、初期の資金繰りをさらに円滑にすることで、事業立ち上げ時のリスクを最小限に抑えましょう。

カテゴリ： tokyo, sumidaku