物件情報
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/23106/6987621605/40404734/x06987621605.html
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住所: 愛知県名古屋市中区金山２丁目
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交通: 名古屋市名城線「金山駅」徒歩2分
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賃料・管理費: 賃料 45万円 / 管理費 15,000円（合計 46.5万円）
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敷金/礼金: なし / なし
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保証金/償却: 3ヶ月（135万円）/ 解約時100.00％償却（全額返金なし）
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使用部分面積: 226.69㎡ / 4階建
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築年月(築年数): 1982年7月（築43年3ヶ月）
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契約: 定期借家契約（5年、再契約相談可）
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その他: 民泊相談可!!、飲食店可、現状渡し、メンテナンスは借主負担。
民泊事業適正評価
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良い点
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立地が圧倒的: 金山駅徒歩2分という利便性は、名古屋市内の観光・ビジネスにおける最高の集客力を保証します。通年で高い稼働率と高単価が見込めます。
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規模と収容力: 226㎡の4階建という規模は、民泊新法（年間180日制限）ではなく、**簡易宿所（365日営業可）**のライセンス取得を目指すべきであり、実現できれば高い収益性が見込めます。
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多用途: 「飲食店可」であり、1階を簡易的なカフェや飲食スペースにすることで、宿泊事業と連動したハイブリッド運用が可能です。
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悪い点
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初期費用の償却リスク（最重要）: 保証金135万円が全額償却されるため、事実上、初期投資の約135万円が回収不能の固定費用となります。事業計画の失敗が、大きな損失に直結します。
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高固定費: 月額46.5万円は、地方の低コスト戸建てと比較して非常に高く、高い稼働率と単価を維持できなければ、赤字リスクが極めて高くなります。
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リフォーム/メンテナンス負担: 「現状渡し」「メンテナンスは借主負担」であり、簡易宿所として許認可を取得するための大規模な内装・消防・設備改修費用は全て借主負担となります。
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契約前に確認するポイント（命綱）
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簡易宿所ライセンスの実現性: 4階建ビルで簡易宿所の許認可を取得するため、**建物の用途変更（事務所→簡易宿所）**が可能か、消防法・建築基準法上の大規模な改修が必要ないか、専門の行政書士を通じて事前に徹底的に調査すべきです。
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保証金償却の交渉: 100%償却は重すぎるため、事業計画と改修費用の負担を提示した上で、償却率の引き下げや、償却額をリフォーム費用に充当する交渉を行いましょう。
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定期借家契約期間: 5年という契約期間中に初期投資（リフォーム費＋償却費）を回収できるかを厳密にシミュレーションし、再契約の条件についても事前に確認しましょう。
運営した場合の想定年間利益シミュレーション
固定費（賃料+管理費）が高いため、簡易宿所ライセンス（365日運営）を取得し、収容人数を最大18名、そして運営代行サービスは利用せず、セルフ管理を前提とします。立地と収容力を活かし、年間平均稼働率75%、高単価の1泊35,000円（一人あたり約1,944円）でシミュレーションを行います。
結論：セルフ運営と高単価戦略により、年間約250万円の利益が見込まれます。ただし、この利益で数百万～数千万円に上る可能性のある初期改修費用（償却費135万円+ライセンス取得費用）**を何年で回収できるかが、事業成功の鍵となります。
収益性を最大化するための戦略
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簡易宿所ライセンス取得（最優先）:
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民泊新法（180日制限）では高固定費を吸収できないため、365日営業可能な簡易宿所ライセンスの取得を最優先します。
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高付加価値のグループ特化:
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ターゲット: 大人数での団体観光客、企業の短期研修・合宿、インバウンドの富裕層グループ。
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コンセプト: 「金山駅徒歩2分のプライベート4階建高級ハウス」としてブランディング。各フロアをリビング、ベッドルーム、水回りなど、機能的にゾーニングし、大人数が快適に過ごせる空間を設計します。
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ハイブリッド運用（1階活用）:
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1階は宿泊客専用のラウンジやワーケーションスペースとして利用し、高付加価値を提供します。または、「飲食店可」を活かし、宿泊客限定の朝食サービスを提供するなど、サービス品質を向上させることが、高単価を維持する秘訣です。
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リフォーム投資の最適化:
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許認可に必要な最低限の改修に留めつつ、ゲストの評価に直結する寝具や内装デザインに集中投資し、初期投資の回収期間を短縮することを最優先に考えましょう。
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