物件情報
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6986594174/00274878/x06986594174.html
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住所: 群馬県沼田市沼須町
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交通: JR上越線「沼田駅」徒歩2900m（車移動前提）
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賃料・管理費: 賃料 9.8万円 / 管理費 なし
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敷金/礼金: 1ヶ月（9.8万円） / なし
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間取り/専有面積: 8LDK / 169.75㎡（＋付属建物94.68㎡）
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築年月(築年数): 1990年1月（築35年9ヶ月）
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リフォーム履歴: 2025年5月（水回り、外構）
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特記事項: 民泊利用可能、転貸可、駐車場8台可、ペット飼育可（敷金2ヶ月）、フリーレント2ヶ月。
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注意点: 宿泊事業用賃貸の場合、礼金4ヶ月（39.2万円）が必要となる。
民泊事業適正評価
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良い点
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事業自由度MAX: **「転貸可」「民泊可」**という最高の条件は、事業計画の柔軟性を保証します。
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超大型・低コスト: 8LDK＋別棟、合計約260㎡の広さが月額9.8万円は破格です。固定費の低さが最大の武器です。
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大人数収容可能: 8LDKという間取りは、20名以上の団体客収容も可能であり、高単価を狙えます。
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リフォーム済み: 水回りを含むリフォームが2025年に行われており、築古物件の弱点が解消されています。
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付加価値: 広い庭、8台分の駐車場、付属建物（キッチン付き）など、合宿・研修・団体利用に最適な設備が揃っています。
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悪い点
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立地: 駅徒歩2900mという車移動前提の立地は、インバウンドの個人観光客の集客は難しく、ターゲット層の絞り込みが必要です。
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初期投資増額リスク: 宿泊事業用賃貸の場合、礼金が4ヶ月（約39.2万円）に増額されるため、初期費用が通常より高くなります。
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土砂災害警戒区域: 土砂災害特別警戒区域内にあるため、保険料やゲストへのリスク説明が必要です。
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契約前に確認するポイント（最重要）
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民泊許認可の取得可能性: 沼田市における旅館業または民泊新法（特区民泊は不可）の届出が、この物件の構造（8LDK＋付属建物）で可能か、行政に事前に確認しましょう。特に大人数収容の場合は**簡易宿所（旅館業法）**の許可が必要です。
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付属建物の利用条件: 付属建物（94.68㎡）も民泊利用可能か、また宿泊定員に算入できるかを確認しましょう。
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礼金4ヶ月の受け入れ: 宿泊事業を行う場合、礼金4ヶ月（約39.2万円）は必須の初期投資とみなし、収益で確実に回収できるか計算しましょう。
運営した場合の想定年間利益シミュレーション
ここでは、宿泊定員を16名（全体）、群馬県のレジャー需要（スキー、キャンプ、温泉、合宿）を前提に、週末や連休に需要が集中すると想定し、年間平均稼働率40%でシミュレーションを行います。単価は大人数収容のメリットを活かし、1泊あたり40,000円と仮定します。
結論：運営代行を利用しても、年間約256万円という非常に高い利益が見込まれます。低コストと超大型という優位性が、地方立地のリスクを完全にカバーします。
収益性を最大化するための戦略
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【最重要】ターゲットを団体客に特化:
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ターゲット: 大学のサークル合宿、企業の研修・ワーケーション、大家族のグループ旅行、バイク・車愛好家のミーティング利用など、大人数・車移動の層に特化します。
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ブランディング: **「8LDK貸し切り！合宿・バーベキュー可の低コスト拠点」**として、Airbnbや専用サイトで集客します。
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セルフ運営への切り替え:
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運営代行費用（年間約117万円）を削減するため、セルフ運営に切り替えましょう。年間利益は370万円以上に達し、フリーレント2ヶ月と合わせ、極めて高収益な事業となります。
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体験型付加価値の提供:
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広い庭と駐車場を活かし、BBQセット、焚き火スペース、テントサウナ（許可があれば）などをオプションで提供し、単価をさらに引き上げましょう。
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閑散期には、地元のスキー場や温泉と提携した割引パッケージを販売し、稼働率の底上げを図りましょう。
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