民泊物件 · 27日 9月 2025

【東京都豊島区】賃料9.8万円！池袋徒歩圏の築42年2Kマンションを「民泊相談」する際の収益性分析

良い点
1. 好立地: 池袋駅徒歩15分、要町駅徒歩9分は、国内外の観光客にとって非常に利便性が高く、通年で安定した需要が見込めます。
2. 賃料設定: 都心部、池袋徒歩圏内の2K（30.28㎡）として、賃料9.8万円は比較的手頃であり、固定費を抑えられます。
3. 水回りの利便性: バストイレ別であり、ゲストからの評価が高くなりやすいです。
悪い点
1. 契約リスク（定期借家2年）: 契約期間が定期借家2年であるため、再契約の保証がなく、大規模な初期投資（内装・備品）を行うリスクが高くなります。
2. 短期解約違約金: 1年未満の解約で総賃料2ヶ月分、2年未満の解約で総賃料1ヶ月分の短期違約金がかかるため、事業撤退のハードルが高いです。
3. 築年数: 築42年の鉄骨造であり、特にリフォームの状況が不明な場合、設備や内装の古さがゲスト評価に影響する可能性があります。
4. 民泊の正式条件: 備考欄に記載があるだけであり、民泊として利用する際の最終的な賃料や敷金・礼金の条件変更について、事前に必ず確認が必要です。（償却1ヶ月が民泊利用時の敷金償却と想定されます）

民泊利用時の最終賃料・条件: 民泊として利用する場合の「最終的な賃料（月額）」と「償却1ヶ月」の適用条件（敷金から償却されるのか等）を書面で確認しましょう。
定期借家契約の再契約可能性: 2年後の再契約の可能性（実績など）や、再契約時の条件について、可能な限り情報を集め、事業の継続性を担保しましょう。
宿泊定員: 30.28㎡の2Kという広さで、豊島区の行政窓口で宿泊定員を何名まで設定できるか確認しましょう。（目安は3〜4名）

池袋駅徒歩圏内という優位性を最大の強みとして、通年で非常に高い稼働率が期待できます。ここでは、現実的な想定として**年間平均稼働率78%**でシミュレーションを行います。

ここでは、宿泊定員を4名、1泊あたり13,000円と仮定し、賃料は98,000円で確定と仮定して計算します。

結論：運営代行を利用しても、年間約101万円の利益が見込まれ、安定した収益事業として成立します。

【最重要】リスク管理とセルフ運営:
- 定期借家2年のリスクを考慮し、大規模な初期投資（高額なリフォームなど）は避け、家具・備品のみの最小限の初期投資に抑えるべきです。
- 運営代行費用（年間約73万円）を削減するため、セルフ運営に切り替えることで、年間利益は約174万円に向上します。2年で投資を確実に回収するためにも、セルフ運営は必須戦略です。
ターゲット特化:
- 2Kという間取りは、寝室とリビングスペースを分けられるため、長めの出張者や子連れファミリーにアピールできます。「ビジネス・ワーケーション向け」として、デスク環境の整備と高速WiFiの安定性を強調しましょう。
高単価戦略:
- 始発駅（要町駅）の利用が可能である点や、池袋への近さを活かし、特に週末やハイシーズンには強気な単価設定（15,000円〜17,000円）を目指しましょう。

カテゴリ： tokyo, toshimaku