民泊物件 · 27日 9月 2025

【東京都杉並区】賃料12万円！阿佐ケ谷駅徒歩3分の「貸ホテル」物件を民泊運営で徹底分析

物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987801760/00260403/x06987801760.html
住所: 東京都杉並区阿佐谷南２丁目
交通: JR総武・中央緩行線「阿佐ケ谷駅」徒歩3分、東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ケ谷駅」徒歩9分
賃料・管理費: 賃料 12万円 / 管理費なし
敷金/礼金: 2ヶ月（24万円） / 1ヶ月（12万円）
間取り/専有面積: 1R/1K（貸ホテル） / 19.08㎡
築年月(築年数): 1980年8月（築45年）
契約形態: 定期借家契約2年（再契約型）
その他: 民泊利用可能賃貸、内装造作変更も許可制で可能、B・T同室、仲介手数料1ヶ月。

良い点
1. 立地が最高: JR阿佐ケ谷駅徒歩3分は、新宿・渋谷へのアクセスが容易であり、観光客・ビジネス客双方から通年で極めて高い需要が見込めます。
2. 事業許認可の優位性: 「貸ホテル」として募集され、「民泊利用可能賃貸」と明記されているため、簡易宿所や民泊新法の届出がスムーズに進む可能性が高いです。
3. 内装のカスタマイズ性: 「内装造作変更も許可制で可能」という条件は、築45年の弱点を克服し、ターゲットに合わせたモダンなコンセプトを作り込む上で大きなメリットとなります。
4. 低コスト運用: 19㎡というコンパクトさにより、清掃や消耗品費を低く抑えられます。
悪い点
1. 契約リスク（最重要）: 定期借家契約2年は、事業の継続性が保証されないため、大規模な初期投資を行うにはリスクが高すぎます。再契約時の条件を詳細に確認することが必須です。
2. 面積が限定的: 19.08㎡では、宿泊定員は最大2名が限界であり、高単価を狙うには限界があります。
3. 水回り: 設備に「B・T同室」とあるため、外国人観光客など、清潔感や快適性を求めるゲストからの評価が下がる可能性があります。

【最重要】定期借家契約の再契約確約: 2年後の再契約が現実的に可能か、オーナーの意向や過去の実績を仲介業者を通じて確認しましょう。再契約が不透明な場合、初期投資の回収期間を2年以内に収める計画が必要です。
許認可の現状: 「貸ホテル」「民泊利用可能」が、具体的にどの法規制（簡易宿所、特区民泊、新法民泊）に基づいているのか、また、オーナー側で既に許可を取得済みか否かを明確にしましょう。
造作変更の範囲と原状回復: 許可制の内装造作変更について、改装の範囲と、退去時の原状回復義務（費用負担）を明確に書面で取り決めましょう。

ここでは、宿泊定員を2名、駅近という優位性を活かし1泊あたり11,000円と仮定し、都内での高稼働率**年間平均稼働率80%**でシミュレーションを行います。

結論：運営代行サービスを利用した場合、年間利益は約37万円と、投資額の回収に時間がかかり、事業として厳しい結果となります。

【最重要】セルフ運営への切り替え:
- 運営代行費用（年間約64万円）を削減することが、この物件で利益を出すための絶対条件です。清掃・ゲスト対応を自社で行うことで、年間利益は約100万円まで向上し、2年の契約期間内で初期投資（敷金・礼金など）を回収しやすくなります。
高単価コンセプトの確立:
- 19㎡という面積を活かし、ターゲットを**「カップル」「ソロトラベラー」「短期のクリエイター」に絞り込み、内装造作変更の許可を利用して「秘密基地のような隠れ家」や「和モダンなコンパクト空間」といったユニークなコンセプト**を低予算で実現し、宿泊単価を12,000円〜13,000円に引き上げましょう。
長期滞在プランの提供:
- 閑散期や平日は、ワーケーションや留学準備などの月単位の割引プラン（マンスリー）を設定し、稼働率の安定化を図り、清掃コストを削減しましょう。

カテゴリ： tokyo, suginamiku