【大阪市福島区】新築「コート海老江」（長屋/アパート）一棟買いを民泊運営で徹底分析！

物件情報

• 物件URL: https://jmty.jp/osaka/est-buy/article-1k2f9k

• 住所: 大阪府大阪市福島区海老江2-7-4

• 交通: JR東西線「海老江駅」徒歩5分 / 大阪メトロ「野田阪神駅」徒歩5分

• 価格: 6,200万円（一棟価格と想定）

• 間取り/面積・賃料（想定）:

  • 1階 29.52㎡（1R）：想定賃料 88,000円（管理費込）

  • 2階 32.40㎡（1R）：想定賃料 122,000円（管理費込）

• 建物種別/階建: 新築（アパート・長屋と推定） / 2階建

• 築年月(築年数): 2025年9月新築（築0年）

• その他: 民泊としてもご検討頂けます、年間想定賃料 2,520,000円、想定利回り 約4.0%

民泊事業適正評価（一棟運用前提）

• 良い点

  1. 新築・築古リスクなし: 最新の設備で、修繕費用のリスクが少なく、ゲストからの高評価に直結します。

  2. 立地が良好: JR・地下鉄の2路線が徒歩5分で利用可能。大阪駅（梅田）へも近く、観光・ビジネス客の集客に非常に有利です。

  3. 民泊事業の許可: 新築時点で民泊利用が可能（または設計対応済み）であり、事業化の手間とリスクが大幅に低減されます。

  4. 初期投資抑制: 新築物件のため、リノベーションや大規模改修の費用がかからず、家具・備品のみでスタートできます。

  5. 高収益化のポテンシャル: 賃貸利回り4.0%は低いですが、民泊は賃貸の2〜3倍の収益性が見込めるため、投資回収を大幅に早めるポテンシャルがあります。

• 悪い点

  1. 販売価格と利回り: 価格6,200万円に対する賃貸想定利回り4.0%は、投資物件としては低水準であり、民泊による高稼働・高単価運用が前提となります。

  2. 面積と想定賃料の差: 2階の賃料想定が1階より大幅に高くなっている理由を明確にし、民泊単価の設定に活かす必要があります。

  3. 許認可の詳細: 一棟全てを民泊にする場合、旅館業法の「簡易宿所」許可が必要となる可能性が高いです。新法民泊（年間180日制限）を超える運営を計画する場合は、許認可の詳細を要確認です。

民泊運営時の収益シミュレーション（全室運用前提）

ここでは、2部屋合計を民泊運用した場合の収益をシミュレーションします。新築、駅近という最高の立地条件から、高稼働率・高単価を想定します。

結論：全室民泊運営し、運営代行サービスを利用しても、年間約300万円の利益が見込まれます。

収益性を最大化するための戦略

1. セルフ運営への切り替え:

   • 運営代行費用（年間約163万円）を削減することが、この投資を成功させる最大の鍵です。清掃とゲスト対応を自社で行うか、地元の低コスト業者に委託することで、年間利益は460万円以上に向上します。

2. 高単価コンセプトの導入:

   • 新築、駅近という最高の優位性を活かし、全室「エグゼクティブ・ワーケーション仕様」としてブランディングします。内装を機能的に統一し、高速WiFi、快適なデスク環境を充実させ、ビジネスユースと高級志向の観光客をターゲットにすることで、更なる高単価を狙いましょう。

3. 許認可の徹底:

   • 投資額が高額なため、年間営業日数の制限がない**「簡易宿所（旅館業法）」の許可**を目標とすべきです。新築設計の段階で旅館業法の要件を満たしているか（非常用照明、フロント機能など）を売主に確認し、年間365日運営を目指しましょう。

4. 市場の多角化:

   • USJ、梅田、京阪神へのアクセスが良いため、ターゲットを単なるインバウンド観光客だけでなく、「国内の短期出張者」「企業の研修・合宿利用（一棟貸し）」にも広げ、閑散期のリスクを分散させましょう。