物件情報
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住所: 滋賀県大津市大石淀
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交通: 京阪石山坂本線「石山寺駅」（アクセス詳細不明、車移動前提）
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賃料・管理費: 賃料 6.5万円 / 管理費 なし
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敷金/礼金: なし / 2ヶ月分（13万円）
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間取り/面積: 6DK＋離れ / 4LDK以上（面積記載なし）
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築年月(築年数): 記載なし
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その他: 民泊可、DIY可、2025年リフォーム済み、庭2つ（BBQスペース、日本庭園）、ペット相談可
民泊適正評価
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良い点
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圧倒的な低コスト賃料: 6DK＋離れという広大な一戸建てが月額6.5万円は破格です。固定費の低さが、地方物件のリスクをカバーします。
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ユニークな付加価値: 人工芝のBBQスペース、家庭菜園の庭、日本庭園、離れといった設備は、**「滞在型」「体験型」**の宿泊施設として、高い集客力を持ちます。
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リフォーム済み: 2025年にリフォーム済みであり、築古物件の最大の懸念点である水回りの清潔感が保たれていると期待できます。
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抜群の柔軟性: 「民泊可」「DIY可」「ペット相談可」という条件は、ターゲット層（家族、グループ、ペット連れ）を広く設定でき、事業コンセプトの自由度が非常に高いです。
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悪い点
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車移動前提の立地: 最寄り駅からの距離が不明確で、近隣の観光地（平等院鳳凰堂など）へのアクセスも車前提です。車を持たない観光客の集客は難しいです。
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地方特有の集客リスク: 琵琶湖周辺の観光地とはいえ、大津市中心部や京都から離れているため、通年での安定稼働を確保する戦略が必要です。
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内装の古さ: リフォーム済みとはいえ、築年数が古い一戸建てのため、内装全体の古さが残っている可能性があり、DIYでのさらなる改修が必要となる場合があります。
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契約前に確認するポイント
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アクセスと駐車場の詳細: 石山寺駅からの具体的な距離と、車での所要時間、および駐車場の台数と利用条件を必ず確認しましょう。
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民泊許可時の条件: 民泊利用時の賃料の上乗せや、BBQスペース利用時の騒音に関する具体的なルールを、事前に大家さんと協議し、書面で取り決めましょう。
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DIYの許可範囲: 「DIY可」の範囲（構造に関わる部分、外壁、庭の改装など）を明確にし、退去時の原状回復義務についても取り決めましょう。
周辺地域の平均稼働率
琵琶湖観光エリアとはいえ、この物件は車でのアクセスが前提となる郊外型です。立地の課題を考慮し、通年での安定稼働は期待せず、週末や夏休み、連休に需要が集中すると想定し、保守的な**年間平均稼働率40%**でシミュレーションを行います。
運営した場合の想定年間利益シミュレーション
ここでは、大人数（8名程度）収容可能と仮定し、BBQや庭園という付加価値を考慮して、1泊あたり22,000円と仮定します。
結論：立地の課題があっても、低コストと高単価戦略により、年間約124万円の利益が見込まれ、十分事業として成立します。
想定利益を改善するためのアイデア
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【最重要】「体験型」施設としての特化:
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ターゲット: ファミリー、ペット連れ、卒業旅行・サークル合宿などの団体客に特化します。
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ブランディング: **「京都観光＋庭BBQができる滋賀の隠れ家」「ペットと泊まれるレトロ一軒家」**としてアピールし、高単価を維持します。
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セルフ運営またはローカル委託:
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運営代行費用（年間約64万円）を削減するため、清掃を地元のパートタイマーに委託し、ゲスト対応を自身で行うことで、利益率を大きく向上させましょう。
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地域連携による付加価値:
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近くの「立木山」や琵琶湖でのアクティビティ、または平等院鳳凰堂への送迎サービス（有料）など、車移動を前提とした地域の体験プランを宿泊パッケージに含めることで、単価をさらに引き上げることができます。
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DIYで和モダンに再生:
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「DIY可」という条件を活かし、古民家的な内装を活かしつつ、和室をリビングとして機能的に改修するなど、魅力を高めるための低予算DIYを施しましょう。
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