民泊物件 · 27日 9月 2025

【滋賀県大津市】賃料4.5万円・5DK一戸建て！「民泊可」「DIY可」の超低コスト物件収益性分析

良い点
1. 圧倒的な低コスト: 86.9㎡の一戸建てが月額4.5万円という賃料は、事業用として破格です。固定費の安さが最大の武器となります。
2. 事業の柔軟性: 「民泊可」「DIY可」という条件は、内装を自由に改修して事業コンセプトに合わせた高付加価値化が可能です。
3. 広さと多機能性: 5DK（86.9㎡）は大人数（6〜8名程度）の受け入れが可能で、高単価を狙えます。庭や屋根付き駐車場も付帯しており、付加価値が高いです。
4. 立地: 京阪大谷駅徒歩8分は、京阪線を利用した京都観光にも便利であり、JR大津駅も徒歩圏内です。
悪い点
1. 築年数と内装: 賃料の安さから、築年数が古く、水回りを含めた内装の大幅なリノベーション（DIY）が前提となる可能性があります。初期投資が必要となります。
2. 5DKという間取り: 5DKは現代の宿泊施設としては古く、和室が多い可能性や、リビングスペースが狭い可能性があるため、使いやすい空間への改修が不可欠です。
3. 大津市という立地: 京都に隣接しているとはいえ、集客力は京都中心部に劣ります。ターゲットを絞った集客戦略が必要です。

行政への確認: 大津市での民泊新法上の届出が可能か、また86.9㎡という広さでの宿泊定員を事前に確認しましょう。
DIYの許可範囲: 築年数が古い場合、内装だけでなく水回りや断熱改修が必要になる可能性があるため、どこまでのDIYが許可されるかを書面で明確にしましょう。
賃貸借契約の期間と更新: DIYに初期投資を行う場合、契約期間（普通借家か定期借家か）と更新時の条件をしっかり確認し、投資回収の計画を立てましょう。

京阪線やJR線が利用できる大津駅周辺は、京都観光客の宿泊先としても一定の需要があります。低コストで広大な一戸建てという優位性を考慮し、保守的な**年間平均稼働率45%**でシミュレーションを行います。

ここでは、宿泊定員を6名、DIYでコンセプトを作り込み、1泊あたり15,000円と仮定して計算します。

結論：運営代行を利用しても年間約40万円の利益が見込まれ、低リスクで安定した事業基盤となります。

【最重要】徹底的なDIYコンセプトの実現:
- ターゲット: 家族旅行、グループ旅行、ペット連れの層。
- コンセプト: 「レトロ和モダンな一軒家」「秘密基地風の宿泊所」「琵琶湖観光のグループ拠点」など、DIYの自由度を活かしたユニークなコンセプトで内装を改修し、高単価（ADR 20,000円以上）を狙います。
セルフ運営またはローカル委託:
- 運営代行費用（年間約49万円）を削減するため、清掃・ゲスト対応を自社で行うか、地元の信頼できる業者に低コストで委託します。セルフ運営の場合、年間利益は約90万円まで向上します。
駐車場をアピールポイントに:
- 屋根付き駐車場を「バイク旅のグループ」「車で京都・滋賀を周遊するファミリー」向けに強くアピールし、ターゲット層の絞り込みと付加価値向上を図りましょう。
長期滞在プランの導入:
- 広さと低コストを活かし、ワーケーションや企業研修、外国人留学生などの「月単位」の長期滞在プランを設定し、稼働率と安定収入を確保しましょう。

カテゴリ： kansai, shiga