物件情報
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住所: 東京都江戸川区北小岩６
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交通: 京成本線「京成小岩駅」徒歩2分
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賃料・管理費: 賃料 46万円 / 管理費 なし
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敷金/礼金: 138万円（3ヶ月） / 46万円（1ヶ月）
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間取り/専有面積: 3LDK / 113.49㎡（30坪以上）
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築年月(築年数): 1996年12月（築29年）
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その他: 一棟賃貸物件、重飲食可、民泊可（※利用時、賃料や諸条件の変更可能性有）、造作譲渡費用 100万円。
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1F：カウンター10席、6人座席2席
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2F：宴会座席24席
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民泊事業適正評価
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良い点
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最高の駅近立地: 駅徒歩2分は集客において最大の武器であり、ゲストにとって非常に魅力的です。
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広さと収容力: 113.49㎡という広さと、元々が店舗・宴会場であったため、大人数（10名以上）を収容できるように改装することが容易であり、高単価を狙えます。
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民泊許可済み（相談可）: 「民泊可」という条件により、事業化のリスクが大幅に低減されます。
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既存の設備: 1Fのカウンターや2Fの宴会座席を活かし、ユニークな共有スペースや大人数でのダイニングスペースとして活用できます。
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契約の安定性: 普通借家契約2年であり、事業の継続性に懸念はありません。
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悪い点
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賃料の高さ: 月額46万円という高額な固定費は、高稼働・高単価の運用が失敗した場合、大きな赤字リスクとなります。
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初期投資: 敷金3ヶ月、礼金1ヶ月に加え、造作譲渡費用100万円が必要なため、初期投資が非常に高額になります。
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用途変更と改装費用: 既存の店舗仕様（カウンター、座席）を宿泊施設として利用するためには、風呂、トイレ、洗面所などの水回りの増設、および各階の宿泊スペースへの大規模な改装が必要です。改装費用は高額になることが予想されます。
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許認可の確認: 「民泊可」が**簡易宿所（旅館業）**の許可を指しているのか、**新法民泊（年間180日制限）**を指しているのか、必ず確認が必要です。この規模と賃料では、365日営業可能な簡易宿所を前提とすべきです。
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契約前に確認するポイント（最重要）
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民泊利用時の最終条件: 賃料46万円が民泊利用時の最終金額か、または増額されるかを確認しましょう。また、簡易宿所として利用する場合の改装について、貸主の許可範囲を明確にしましょう。
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簡易宿所への用途変更の可否: 既存の建物が、簡易宿所として必要な消防法や建築基準法、条例上の要件を満たせるか（特に改装により）を、行政書士や建築士に依頼して確認しましょう。
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造作譲渡費用の内訳: 100万円の造作譲渡費用が、どの設備や内装に対する対価なのかを明確にし、その設備が民泊改装時に活用可能かを判断しましょう。
周辺地域の平均稼働率
京成小岩駅は都心（日暮里方面）へのアクセスは良好ですが、観光地というよりは住宅地です。しかし、この物件は大人数収容可能という希少性があるため、グループ客やファミリー層をターゲットにすることで高い需要が見込めます。ここでは、戦略的な運用を前提として**年間平均稼働率65%**でシミュレーションを行います。
運営した場合の想定年間利益シミュレーション
ここでは、宿泊定員を12名、高単価戦略を適用し1泊あたり40,000円と仮定して計算します。
結論：高額賃料のため、運営代行を利用した場合の年間利益は約94万円と、初期投資（造作譲渡費100万円＋改装費）の回収に時間がかかります。
収益性を最大化するための戦略
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【最重要】セルフ運営と改装費用削減:
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運営代行費用（年間約190万円）を削減し、セルフ運営に切り替えることで、年間利益は約284万円まで向上します。
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改装費を抑えるため、既存のカウンターや座席を活かし、共用ダイニング・リビングとして活用し、宿泊スペースを最小限の費用で整えましょう。
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ターゲット特化（超高単価戦略）:
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大人数専門の宿泊施設としてブランディングを徹底し、1泊あたりの単価を50,000円以上に引き上げることを目指します。
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ターゲット: 卒業旅行、インバウンドの大家族・グループ、スポーツ団体など、都心のホテルでは対応できない大人数層に特化します。
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一棟貸しの付加価値:
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「一棟貸し切り」のプライベート感を最大限にアピールし、既存の「重飲食可」の設備を活用して、調理器具やパーティグッズを充実させるなど、体験型の付加価値を提供しましょう。
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