民泊物件 · 27日 9月 2025

【愛知県瀬戸市】賃料12.1万円！三郷駅徒歩15分、83㎡の「貸店舗・事務所」を民泊として事業化分析

物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987797180/40000427/x06987797180.html
住所: 愛知県瀬戸市川西町２丁目
交通: 名鉄瀬戸線「三郷駅」徒歩15分
賃料・管理費: 賃料 12.1万円 / 管理費 6,000円（合計 12.7万円）
敷金/礼金: なし / なし
専有面積: 82.93㎡
築年月(築年数): 1995年5月（築30年5ヶ月）
契約形態: 普通借家（2年間）
特記事項: 民泊転貸可、敷金・礼金なし、インターネット無料、初期リフォーム相談可（家賃別途相談）、バス・トイレ別。
注意点: 飲食店不可、短期解約違約金あり（1年未満：総家賃等の2ヶ月分、2年未満：総家賃等の1ヶ月分）。

良い点
1. 事業自由度MAX: **「民泊転貸可」**の条件は、初期投資と事業計画の柔軟性を保証します。
2. 初期費用が極めて安い: 敷金・礼金・保証金がすべて**「なし」**。鍵交換費用や清掃費用などの他費用はありますが、初期の資金繰りが非常に楽です。
3. 広大かつ低固定費: 82.93㎡の広さで月額12.7万円は、事業用物件として低コストです。
4. 内装カスタマイズ可能: 「引き渡し前に借主様要望内容をオーナー側にてリフォームする事も可能」であり、民泊仕様への改装リスクをオーナーと分担できる可能性があります。
5. 設備: インターネット無料、バス・トイレ別、多機能トイレ、防犯カメラなど、築年数を考慮しても設備が充実しています。
悪い点
1. 立地: 駅徒歩15分は、観光客やビジネス客にとって利便性が低く、車移動を前提とした集客が必要です。
2. 用途の制限: 飲食店不可であるため、利用用途が制限されますが、民泊としては問題ありません。
3. 内装変更時の家賃増額: リフォームをオーナー側で行ってもらう場合、家賃の増額が別途相談となるため、初期費用の低減と固定費増額のバランスを慎重に検討する必要があります。

民泊許認可の取得可能性: 瀬戸市での民泊新法または簡易宿所の届出について、この物件の用途（店舗・事務所）から宿泊施設への用途変更が必要か、その手続きが可能かを専門家と共に確認しましょう。
初期リフォームと家賃の確定: オーナーに依頼するリフォーム内容を具体的に決め、その場合の**最終的な家賃（総額）**を書面で確定させましょう。
宿泊定員の確保: 82.93㎡という広さから、宿泊定員を何名まで確保できるか（目安は6〜8名）を確認し、高単価戦略を立てましょう。

ここでは、宿泊定員を8名、周辺の窯業・地域観光・愛知環状鉄道沿線のビジネス需要を前提に、保守的な年間平均稼働率50%でシミュレーションを行います。単価は広さと設備を活かし、1泊あたり20,000円と仮定します。

結論：初期費用が低いものの、運営代行を利用した場合の年間利益は約72万円であり、安定した収益源となります。

セルフ運営への切り替え:
- 運営代行費用（年間約73万円）を削減し、セルフ運営に切り替えることで、年間利益は約145万円に向上します。初期投資が低い分、早期に利益を確定できます。
ターゲットを団体客・長期出張者に特化:
- 83㎡の広さ、バス・トイレ別、そしてアイランドキッチン（※リフォームにより設置を相談）の可能性を活かし、周辺の製造業や事業所の長期出張者、または瀬戸や常滑への窯業体験グループなど、車移動を前提とした大人数層に特化します。
- 戦略: マンスリー契約やウィークリー契約をメインとし、稼働率の安定化と清掃コストの削減を図りましょう。
「リフォーム相談可」を最大限に利用:
- 既存の事務所・店舗の間取りを活かしつつ、高評価を得られる水回り設備（浴室・トイレ）の入れ替えをオーナーに相談し、家賃が多少上がっても宿泊施設の基本性能を確保しましょう。オーナー側リフォームであれば、初期費用を抑えられます。

カテゴリ： tokai, aichi