民泊物件 · 27日 9月 2025

【岐阜市】賃料7万円！築50年4LDK・122㎡戸建てを「民泊可能・リフォーム済み」で徹底分析

物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/1/050H100462303169/189470001/x1050H100462303169.html
住所: 岐阜県岐阜市長良
交通: JR東海道本線「岐阜駅」バス30分/「長良東」バス停停歩4分（車移動前提）
賃料・管理費: 民泊時賃料 7万円（税別） / 管理費 2,000円（合計 7.97万円/月）
敷金/礼金: なし / なし
間取り/専有面積: 4LDK / 122.04㎡
築年月(築年数): 1975年3月（築50年7ヶ月）
リフォーム履歴: 2025年9月（キッチン、浴室、トイレ、洗面所、畳張替済）
その他: 民泊利用可能（賃料7万円＋税）、敷金・礼金なし、駐車場1台無料、トイレ2ヶ所、洗面所独立。

良い点
1. リフォーム済み: 築50年の物件で、水回りを含む主要設備が2025年9月に刷新されているため、初期の改修費用が大幅に抑えられ、ゲストからの高評価に直結します。
2. 超低コスト・広大: 122㎡の4LDKが一戸建てで月額約8万円弱という固定費は、地方物件として非常に競争力があります。
3. 初期費用が安い: 敷金・礼金が不要であるため、事業立ち上げ時の資金繰りが容易です。
4. 設備: トイレ2ヶ所、洗面所独立、バストイレ別は、大人数収容時の利便性が高く、集客に有利です。
悪い点
1. 立地: 岐阜駅からのアクセスは非常に悪く、車移動が必須です。ターゲットを広域観光やビジネス・団体客に絞る必要があります。
2. 民泊賃料の増額: 通常賃料よりも民泊利用時に賃料が増額（6万円→7万円＋税）されていますが、事業収益で十分カバーできる範囲です。
3. 内装コンセプト: 和室（8畳、6畳）が主体であるため、民泊として運用する場合、ターゲットに合わせた和モダンなどのコンセプト作りが必要です。

民泊許認可の要件: 岐阜市での民泊新法または簡易宿所の届出について、この物件の構造や立地で必要な要件を満たせるかを、行政書士などを通じて確認しましょう。
リフォームの詳細: 2025年9月のリフォーム内容について、特にキッチン、浴室、トイレなどのメーカーや仕様を具体的に確認し、施設の魅力を把握しましょう。
駐車場: 駐車場は「1台付」とありますが、大人数収容を前提とする場合、近隣に追加で駐車場を借りられるか、または周辺の有料駐車場の有無を確認しましょう。

ここでは、宿泊定員を6名、岐阜城や長良川鵜飼などの広域観光・レジャー需要を前提に、週末や観光シーズンに需要が集中すると想定し、年間平均稼働率40%でシミュレーションを行います。単価はリフォーム済み・広さを活かし、1泊あたり22,000円と仮定します。

結論：運営代行サービスを利用しても、年間約88万円の利益が見込まれます。低コストとリフォーム済みという優位性が、地方立地のリスクを大きくカバーします。

【最重要】セルフ運営と集客の連動:
- 運営代行費用（年間約64万円）を削減し、セルフ運営に切り替えることで、年間利益は約152万円に向上します。敷金・礼金なしとフリーレント2ヶ月を合わせ、非常に高収益な事業となります。
ターゲットの明確化と内装コンセプト:
- ターゲット: 岐阜城や長良川、高山方面への広域観光のファミリー・グループ客、または大学のサークル合宿など。
- 戦略: 和室が多い点を活かし、**「リフォーム済み・快適な和モダン一軒家」**としてブランディング。キッチン設備を充実させ、大人数での自炊ニーズに対応しましょう。
体験型の付加価値:
- 長良川周辺の観光（鵜飼い、カヌーなど）や、岐阜城の歴史観光とセットで宿泊を提案し、付加価値を高めましょう。
- 閑静な住宅街であることを活かし、**「静かな環境で過ごしたいファミリー」**層をターゲットにしましょう。

カテゴリ： tokai, gifu