民泊物件 · 27日 9月 2025

【三重県木曽岬町】賃料8万円！築45年5DK一戸建てを「民泊・事務所・社宅利用可」で徹底分析

物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987697021/40411577/x06987797021.html
住所: 三重県桑名郡木曽岬町大字白鷺
交通: 伊勢湾岸自動車道湾岸長島IC（車移動前提）
賃料・管理費: 事業用家賃 8万円（管理費込・税込）
敷金/礼金: 2ヶ月（16万円） / なし
専有面積: 95.22㎡
間取り: 5DK（リフォームにより一部洋室に変更予定）
築年月(築年数): 1980年3月（築45年7ヶ月）
リフォーム履歴: 2025年10月実施予定（浴室・トイレ・洗面所新品交換、和室→洋室への変更、床張替など）
その他: 民泊・事務所・社宅・外国人研修生の寮利用可、駐車場3台分以上無料、エアコン2台以上設置済、短期解約違約金設定あり。

良い点
1. リフォーム実施予定: 2025年10月に水回りが新品に交換され、和室が洋室に改装されるため、初期の改修費用が不要で、築古物件の最大の弱点が完全に解消されます。
2. 事業の柔軟性: **「民泊・事務所・社宅・寮」**の利用が可能であり、仮に民泊事業が立ち行かなくなっても、社宅や寮として転用が可能です。
3. 超低コスト・広大: 95㎡の5DK一戸建てが月額8万円（税込）という固定費は、非常に競争力があります。
4. 立地: 湾岸長島ICが最寄りであり、長島スパーランド（ナガシマスパーランド、なばなの里など）や、名古屋市方面へのアクセスが良好です。
5. 設備: エアコン2台以上設置済、駐車場3台以上無料、バス・トイレ別、室内洗濯機置き場など、設備が充実しています。
悪い点
1. 地方立地: 公共交通機関の便が悪く、集客は長島スパーランドなどのレジャー客、またはビジネス・工事関係者に特化する必要があります。
2. 短期解約違約金: 1年未満で総家賃3ヶ月分、2年未満で1ヶ月分の違約金設定があり、初期の撤退リスクが伴います。

民泊許認可の要件: 三重県木曽岬町での民泊新法または簡易宿所の届出について、この物件の構造で必要な要件を満たせるか、行政書士などを通じて確認しましょう。
リフォームの内容: 2025年10月実施予定のリフォームについて、特に水回り設備（浴室・トイレ・洗面台）のメーカーやグレードを具体的に確認し、施設の魅力を把握しましょう。
自治会費: 入会金15,000円、月額1,000円の自治会費の負担について、事業運営上のルール（ゴミ出しなど）を確認しましょう。

ここでは、宿泊定員を8名、ナガシマスパーランド周辺のレジャー需要を前提に、週末や連休に需要が集中すると想定し、年間平均稼働率45%でシミュレーションを行います。単価はリフォーム済み・広さを活かし、1泊あたり20,000円と仮定します。

結論：運営代行サービスを利用しても、年間約99万円の利益が見込まれます。低コストとリフォーム済みという優位性が、地方立地のリスクを大きくカバーし、安定した収益を生み出します。

【最重要】セルフ運営とナガシマ特化:
- 運営代行費用（年間約66万円）を削減し、セルフ運営に切り替えることで、年間利益は約165万円に向上します。
- ターゲット: ナガシマスパーランド、なばなの里を目的とするグループ客・ファミリー客に特化。専用サイトなどで「ナガシマまで車で○分！駐車場無料の一軒家」としてブランディングを徹底します。
ハイブリッド運用:
- 閑散期（冬季の平日など）は、「外国人研修生の寮」「企業の社宅」としてマンスリー契約を積極的に行い、稼働率と安定収入を確保しましょう。
駐車場と設備の活用:
- 駐車場3台以上無料という点を強調し、多人数での来訪を促します。エアコン2台以上設置済、洋室への改装も予定されているため、内装はシンプルでモダンな**「グループ向け高機能ハウス」**として仕上げましょう。

カテゴリ： tokai, mie