民泊物件  ·  26日 9月 2025

【東京都葛飾区】賃料12.7万円！綾瀬駅徒歩10分「民泊専用」47㎡マンションの収益性を徹底分析

物件情報

 

  • 物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987777192/00108390/x06987777192.html

  • 住所: 東京都葛飾区西亀有２丁目

  • 交通: JR/東京メトロ「綾瀬駅」徒歩10分 / JR「亀有駅」徒歩18分

  • 賃料・管理費: 賃料 12.7万円 / 管理費 8,000円

  • 敷金/礼金: なし / 2ヶ月

  • 保証金/償却: 2ヶ月 / 解約時1.00ヶ月償却

  • 面積: 47㎡

  • 築年月(築年数): 1989年4月（築36年6ヶ月）

  • その他: 「民泊としてご利用ください。」、仲介手数料1ヶ月分、2年以内の短期解約違約金あり、B・T同室、追焚機能付き

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. オーナー公認（民泊専用）: 「民泊としてご利用ください。」と明確に記載されているため、契約上のリスクがほとんどなく、すぐに事業を始められます。

    2. 広さ: 47㎡という広さは、2LDK相当としてファミリーやグループ（4名程度）の受け入れが可能であり、都内でこの広さで民泊可能な物件は希少です。

    3. アクセス: 綾瀬駅は千代田線直通で都心へのアクセスが良く、観光客・ビジネス客双方の集客が可能です。

    4. 充実した設備: 築古ながら、追焚機能付き給湯、独立洗面台、TVモニターインターホンなど、民泊ゲストが求める設備が整っています。

  • 悪い点

    1. B・T同室: バス・トイレが同室（ユニットバス）の可能性があり、外国人観光客や高グレードを求めるゲストにとってはデメリットとなる場合があります。

    2. 築年数の古さ: 築36年という古さは、建物の見た目の古さや、予期せぬ設備の故障リスクを伴います。

    3. 短期解約違約金: 2年以内の短期解約時に違約金（1ヶ月）が発生するため、事業撤退の際のリスクを考慮する必要があります。

    4. 解約時の償却: 保証金2ヶ月分のうち、1ヶ月分が解約時に償却されるため、実質的に初期費用（礼金・保証金）の負担が大きくなります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の定員: 47㎡という広さで、消防法や民泊新法上の宿泊定員を何名まで設定できるか、行政（葛飾区の保健所など）に確認しましょう。

  • 騒音対策: 賃貸マンションの一室（一括貸し）であるため、他の入居者との騒音トラブル防止策について、事前に大家さんや管理会社と協議しておきましょう。

  • 水回りの状態: 築古であり、B・T同室の可能性があるため、水回りの清潔さや機能性を内見時に徹底的に確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

綾瀬駅は、都心へのアクセスが便利なため、観光客やビジネス客の需要が安定しています。この物件は「民泊専用」という強みもあるため、都心平均に近い高い稼働率が期待できます。ここでは、現実的な想定として**年間平均稼働率65%**でシミュレーションを行います。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: 賃料 12.7万円 + 管理費 8,000円 = 135,000円

    • 年間固定費用: 135,000円 × 12ヶ月 = 1,620,000円

  • 想定年間売上:

    • 1泊あたり15,000円（4名収容・駅近として）と仮定します。

    • 15,000円/泊 × 365日 × 65%（稼働率） = 3,558,750円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり7,000円と仮定し、年間88回の清掃で616,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、711,750円

    • その他雑費（光熱費等）: 300,000円

    • 年間費用合計: 1,620,000円 + 616,000円 + 711,750円 + 300,000円 = 3,247,750円

  • 想定年間利益:

    • 3,558,750円（売上） - 3,247,750円（費用） = 311,000円

このシミュレーションから、年間で約31万円の利益が出ることが想定されます。家賃が高額であるため、大きな利益は望めませんが、オーナー公認という安心感と、初期投資を抑えられるメリットを考慮すれば、十分事業として成立することがわかります。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. セルフ運営への切り替え: 運営代行費用（年間約71万円）や清掃費用を削減するため、すべてを自分で行うことで、利益率を劇的に向上させることが可能です。

  2. ターゲットの絞り込み: 葛飾区の地元文化（「こち亀」の亀有や柴又の寅さんなど）をコンセプトにした内装やアメニティを取り入れ、ユニークな体験を求めるゲストをターゲットにすることで、宿泊単価を上げられます。

  3. 長期滞在プランの提供: 47㎡という広さがあるため、ワーケーションや企業の短期出張者などをターゲットに、週単位や月単位での割引を提供することで、安定した稼働を確保し、清掃回数を減らすことができます。

  4. 内装の差別化: B・T同室というデメリットを補うため、内装をリフレッシュし、特に水回りの清潔感とデザイン性を高めることで、ゲストからの評価を上げましょう。

カテゴリ： tokyo, katsushikaku