民泊物件 · 26日 9月 2025

【民泊許可物件】賃料16.5万円・礼金5ヶ月！中野区25㎡1Kの収益性を徹底分析

良い点
1. 民泊許可済み: これが最大のメリットです。時間と労力がかかる行政の許可手続きを終えているため、即座に事業をスタートでき、許可が下りないリスクがありません。
2. 都心アクセス: 中野区は新宿に近く、都営大江戸線沿線のため、都心へのアクセスが良好で、インバウンド観光客からの安定した需要が見込めます。
3. 管理費なし: 毎月の管理費がゼロであるため、ランニングコストをわずかに抑えられます。
悪い点
1. 賃料が高い: 25㎡の1Kとしては、月額165,000円という賃料は事業用としても非常に高額であり、利益を出すための大きな足かせとなります。
2. 礼金が高額: 礼金5ヶ月分（約825,000円）という初期費用は極めて高く、この初期投資を回収するのに時間がかかります。
3. 広さが限定的: 25㎡の1Kでは、宿泊定員は最大2〜3名が限界であり、高単価を狙いにくいため、高額な固定費をカバーするのが困難です。
4. 最終条件の不透明さ: 「民泊の場合は、条件が変わる可能性があります」とあるため、最終的な賃料や礼金がさらに上がるリスクがあります。

最終的な賃料と礼金: 民泊利用における賃料、礼金、敷金の最終的な金額を書面で確定させましょう。賃料がさらに上がる場合、収益シミュレーションを再検討する必要があります。
民泊許可証の確認: 既に許可を得ている場合、民泊新法に基づく**許可番号（届出番号）**および、宿泊定員を必ず確認しましょう。
消防設備: 許可物件であっても、消防設備（自動火災報知設備、誘導灯など）が適切に設置され、維持されているかを内見時に確認しましょう。

中野区は東京の中でも観光需要が高く、特に「許可物件」という優位性から、サイト上で予約が入りやすいと想定されます。ここでは、やや高めの**年間平均稼働率75%**でシミュレーションを行います。

ここでは、宿泊定員を3名、1泊あたり12,000円と仮定し、賃料は165,000円で確定と仮定します。

結論：運営代行サービスを利用した場合、収益はほぼゼロか、わずかな赤字に陥ります。

この物件で利益を出すためには、高額な固定費を吸収するための徹底的なコスト削減が必須です。

【最重要】セルフ運営への切り替え:
- 運営代行費用（年間約65.7万円）を削減することが、この物件の黒字化に直結します。
- セルフ運営時の想定年間利益: 3,285,000円 - (3,292,000円 - 657,000円) = 約650,000円。
- この物件は、自力で運営することで初めて事業として成立すると言えます。
高付加価値コンセプトの採用:
- 「民泊許可物件」であることを最大限にアピールし、単価を13,000円〜14,000円まで引き上げます。
- 25㎡という広さを活かし、「カップル向け」「ビジネスエグゼクティブ向け」など、少人数・高単価に特化したデザインとアメニティにすることで、高評価と単価向上を目指しましょう。
長期滞在プランの提供:
- 清掃回数とコストを減らすため、ワーケーション層や短期出張者向けの「週・月単位」の割引プランを設け、稼働の安定化を図りましょう。

カテゴリ： tokyo, nakanoku