民泊物件  ·  26日 9月 2025

【東京都豊島区】賃料8.2万円・池袋駅徒歩8分！「民泊相談」2Kマンションの収益性を徹底分析

物件情報

 

  • 物件URL: https://suumo.jp/chintai/bc_100462401332/

  • 住所: 東京都豊島区池袋２

  • 交通: JR山手線「池袋駅」徒歩8分 / 東武東上線「北池袋駅」徒歩15分 他

  • 賃料・管理費: 賃料 8.2万円 / 管理費 3,000円

  • 敷金/礼金: 16.4万円（2ヶ月） / 8.2万円（1ヶ月）

  • 間取り/面積: 2K（洋6・洋4.5・K1.5） / 26.4㎡

  • 築年月(築年数): 1983年4月（築43年）

  • その他: 民泊相談可、事務所利用の場合賃料12万円+消費税、敷金2ヶ月（民泊相談）、バス・トイレ新品、内装リフォーム済、角住戸

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 圧倒的な立地: 池袋駅徒歩8分は、都内でもトップクラスの集客力を誇ります。国内外の観光客、ビジネス客双方から安定した高い需要があります。

    2. 水回りが新品: 築古物件において、浴室・トイレが新品である点は非常に大きなメリットです。ゲストからの評価に直結する水回りの懸念が解消されています。

    3. 内装リフォーム済み: 築年数を感じさせない内装が期待でき、集客へのハードルが下がります。

    4. 賃料設定: 池袋駅徒歩圏内で賃料8.2万円は、都心にしては手頃であり、固定費を抑えられます。

  • 悪い点

    1. 民泊時の賃料リスク: 事務所利用の場合、賃料が12万円+消費税に上がると明記されています。民泊利用の場合も、同様またはそれ以上に賃料が上がる可能性が高く、この変動が収益性を大きく左右します。

    2. 広さ: 26.4㎡の2Kという広さは、宿泊定員を2〜3名程度に限定する必要があり、高単価を狙いにくいです。

    3. 築年数とエレベーターなし: 築43年であり、エレベーターがない4階建ての2階であるため、大きな荷物を持つゲストの利便性が損なわれる可能性があります。

    4. 初期費用: 民泊相談の場合、敷金が2ヶ月に設定されるなど、初期費用が増加する可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊利用時の最終賃料: 民泊として利用する場合の「最終的な賃料（月額）」と「敷金・礼金」を必ず書面で確認しましょう。事務所利用時よりも高くなる可能性を考慮し、シミュレーションを行う必要があります。

  • 宿泊定員: 26.4㎡の広さで、消防法や民泊新法上の宿泊定員を何名まで設定できるか、豊島区の行政窓口で確認しましょう。

  • 騒音対策: 集合住宅の一室であるため、騒音トラブル防止策について、事前に管理会社と協議し、運営ルールを明確にしておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

池袋駅周辺は、東京の中でも民泊需要が極めて高いエリアです。駅徒歩圏内という優位性を活かし、通年で非常に高い稼働率が期待できます。ここでは、現実的な想定として**年間平均稼働率80%**でシミュレーションを行います。

 

運営した場合の想定年間利益

 

ここでは、民泊利用時の賃料が事務所利用時と同等の12万円（税別）に設定されると仮定して計算します。

  • 月額固定費用: 賃料 12万円 + 消費税1.2万円 + 管理費 3,000円 = 135,000円

    • 年間固定費用: 135,000円 × 12ヶ月 = 1,620,000円

  • 想定年間売上:

    • 1泊あたり12,000円（3名収容・駅近・水回り新品として）と仮定します。

    • 12,000円/泊 × 365日 × 80%（稼働率） = 3,504,000円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり5,000円と仮定し、年間100回の清掃で500,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、700,800円

    • その他雑費（光熱費等）: 300,000円

    • 年間費用合計: 1,620,000円 + 500,000円 + 700,800円 + 300,000円 = 3,120,800円

  • 想定年間利益:

    • 3,504,000円（売上） - 3,120,800円（費用） = 383,200円

このシミュレーションから、民泊時の賃料が上がっても、年間で約38万円の利益が出ることが想定されます。池袋という立地の強さと、水回りが新品というアドバンテージを活かせば、十分事業として成立することがわかります。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. セルフ運営への切り替え: 運営代行費用（年間約70万円）を削減するため、清掃やゲスト対応の一部または全てを自社で行うことで、利益率を大幅に向上させることが可能です。

  2. コンセプト特化: 「出張者向け」「韓国/中国/アニメ好き向け」など、池袋の特性に合わせたコンセプトで内装やアメニティを特化することで、ターゲット層に強くアピールし、宿泊単価を上げましょう。

  3. 長期滞在プランの提供: ワーケーションや企業の短期出張者などをターゲットに、週単位や月単位での割引を提供することで、安定した稼働を確保し、清掃回数を減らすことができます。

  4. 内装デザインの最適化: 2Kという間取りを活かし、寝室とリビングスペースを明確に分け、高い機能性と快適性を追求することで、高評価とリピーター獲得を目指しましょう。

カテゴリ： tokyo, toshimaku