民泊物件  ·  26日 9月 2025

【東京都新宿区】賃料55万円！西新宿3丁目・築51年「民泊相談可」一戸建ての収益性を徹底分析

物件情報

 

  • 物件URL: https://suumo.jp/chintai/bc_100462351575/

  • 住所: 東京都新宿区西新宿３丁目

  • 交通: JR山手線「新宿駅」徒歩13分

  • 賃料・管理費: 賃料 55万円 / 管理費 なし

  • 敷金/礼金: 110万円（2ヶ月） / 110万円（2ヶ月）

  • 間取り/面積: 1LDK / 80.82㎡

  • 築年月(築年数): 1975年1月（築51年）

  • その他: 民泊等用途相談可、ペット相談、事務所相談、駐車場付戸建（※駐車場代については要確認）、定期借家3年、平屋

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 立地が最強: 新宿駅徒歩13分という立地は、都内の民泊物件の中でもトップクラスの集客力を誇ります。国内外の観光客、ビジネス客双方から高い需要があります。

    2. 都心の一戸建て: 集合住宅が多い新宿で「一戸建て（平屋）」という点は、騒音問題のリスクを軽減し、プライベート性を重視する高所得層やファミリー層に非常に魅力的です。

    3. 広い専有面積: 80.82㎡の1LDKという広さ（間取り詳細未記載のため仮定）は、大人数（6〜8名程度）の受け入れが可能であり、極めて高い宿泊単価を狙えます。

    4. 駐車場付: 駐車場が付いている点（※要確認）は、都心では希少価値が高く、地方からの車利用のファミリー層にアピールできます。

  • 悪い点

    1. 高額な固定費: 賃料55万円は、毎月の固定費として極めて高額であり、赤字リスクも大きいです。事業計画に失敗は許されません。

    2. 高額な初期費用: 敷金・礼金がそれぞれ110万円（計220万円）と高額であり、事業開始時の資金調達が大きなハードルとなります。

    3. 築年数の古さ: 築51年の木造平屋建てであり、建物の老朽化や耐震性、内装の魅力が劣る可能性があります。大規模なリフォームが必須となる可能性があります。

    4. 定期借家契約: 契約期間が3年と定められており、長期的な安定運営を目指す場合、更新時の条件変更や契約終了のリスクを考慮する必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営時の家賃・条件: 「民泊相談可」ではありますが、事業用としての賃料の変更（上乗せ）や、原状回復の範囲について、必ず書面で明確にしましょう。

  • 建物の状態と修繕: 築51年の木造平屋建てであり、構造の老朽化や、特に水回り・屋根の状態を専門家に診断してもらい、リフォーム費用を見積もりましょう。

  • 宿泊定員: 80.82㎡の広さで、消防法や民泊新法上の宿泊定員を何名まで設定できるか、新宿区の保健所などで確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

新宿区は、都内でも最も民泊需要が高いエリアの一つです。この物件は「一戸建て」という希少性も持つため、通年で非常に高い稼働率が期待できます。ここでは、現実的な想定として**年間平均稼働率85%**でシミュレーションを行います。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: 賃料 55万円

    • 年間固定費用: 55万円 × 12ヶ月 = 6,600,000円

  • 想定年間売上:

    • 1泊あたり40,000円（8名収容・高グレード・都心一戸建てとして）と仮定します。

    • 40,000円/泊 × 365日 × 85%（稼働率） = 12,410,000円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり12,000円と仮定し、年間104回の清掃で1,248,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、2,482,000円

    • その他雑費（光熱費、修繕積立費等）: 800,000円

    • 年間費用合計: 6,600,000円 + 1,248,000円 + 2,482,000円 + 800,000円 = 11,130,000円

  • 想定年間利益:

    • 12,410,000円（売上） - 11,130,000円（費用） = 1,280,000円

このシミュレーションから、年間で約128万円の利益が出ることが想定されます。高額な賃料というハイリスク・ハイリターンな物件ですが、新宿という立地の強さと、一戸建てという付加価値を最大限に活かすことで、十分に利益が出ることがわかります。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. 徹底的なブランディングと高付加価値化: 「昭和レトロな隠れ家」「和モダンな都心の別邸」など、築51年という古さを活かしたコンセプトで内装をリノベーションし、差別化を図ることで、宿泊単価を5万円以上まで引き上げましょう。

  2. セルフ運営への切り替え: 運営代行費用（年間約248万円）を削減するため、清掃やゲスト対応を自社で行うことで、利益率を劇的に向上させることが可能です。

  3. 企業・長期滞在に特化: 新宿という立地を活かし、企業の短期研修やワーケーション、海外の富裕層の長期滞在をターゲットに、月単位での割引を提供することで、清掃回数を減らし、安定した高収益を確保します。

  4. 駐車場を収益化: 駐車場が無料である場合、ゲストに有料で提供することで、さらなる収益源を確保できます。

カテゴリ： tokyo, shinjyukuku