民泊物件  ·  26日 9月 2025

【東京都中野区】賃料22万円！築72年でも「民泊相談可」の駅近一戸建ての収益性を徹底分析

物件情報

 

  • 物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/1/030H100440704012/179843001/x1030H100440704012.html

  • 住所: 東京都中野区東中野３

  • 交通: JR総武線/都営大江戸線「東中野駅」徒歩10分

  • 賃料・管理費: 賃料 22万円 / 管理費 6,600円

  • 敷金/礼金: 1ヶ月 / 1ヶ月

  • 間取り/面積: 3LDK（洋9・洋4・洋4・LDK13） / 61.2㎡

  • 築年月(築年数): 1953年1月（築72年9ヶ月）

  • その他: ☆民泊相談可☆、駐車場無料、バス・トイレ別、洗面所独立、追い焚き機能、システムキッチン（食洗機付き）、定期借家2年

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 都心の一戸建て: 集合住宅が多い都心において、プライベート性が高く、騒音トラブルのリスクを軽減できる「一戸建て」である点は大きな魅力です。

    2. 駅近・複数路線利用可: 2路線が利用可能で、新宿・中野といった主要エリアに短時間でアクセスでき、集客力は極めて高いです。

    3. 充実の設備: 築年数に反し、システムキッチン、食洗機、洗面所独立、追い焚き機能など、民泊ゲストが求める現代的な設備が揃っています。

    4. 無料駐車場付き: 都心の一戸建てで無料駐車場が付いているのは非常に珍しく、車利用のゲストにとって大きな付加価値となります。

  • 悪い点

    1. 高額な固定費: 賃料が22万円と高額であり、毎月の固定費負担が大きいため、高稼働率が必須となります。

    2. 築年数の古さ: 築72年という古さは、建物の構造や老朽化、耐震性に対する懸念を伴います。集客には内装デザインでのカバーが必要です。

    3. 定期借家契約: 契約期間が2年と定められているため、長期的な事業計画を立てる際には、再契約の条件やリスクを慎重に検討する必要があります。

    4. 民泊時の条件変更: 「民泊相談可」とあるものの、「諸条件の変更可能性あり」と記載されているため、賃料がさらに上がる可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営時の家賃・条件: 民泊利用時の賃料や、礼金・敷金、保険などの条件がどう変更されるかを、必ず書面で明確にしましょう。

  • 建物の状態と修繕: 築72年という古さから、構造や配管、電気系統などの状態を専門家に診断してもらい、今後の修繕計画と費用を把握しておきましょう。

  • 宿泊定員: 61.2㎡の3LDKという間取りで、消防法や民泊新法上の宿泊定員を何名まで設定できるか、中野区の行政窓口で確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

中野区は、新宿へのアクセスが非常に良く、観光・ビジネス需要ともに高いエリアです。特に一戸建てという優位性があるため、都心平均以上の高い稼働率が期待できます。ここでは、現実的な想定として**年間平均稼働率75%**でシミュレーションを行います。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: 賃料 22万円 + 管理費 6,600円 = 226,600円

    • 年間固定費用: 226,600円 × 12ヶ月 = 2,719,200円

  • 想定年間売上:

    • 1泊あたり25,000円（6名収容・都心一戸建てとして）と仮定します。

    • 25,000円/泊 × 365日 × 75%（稼働率） = 6,843,750円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり8,000円と仮定し、年間91回の清掃で728,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、1,368,750円

    • その他雑費（光熱費等）: 500,000円

    • 年間費用合計: 2,719,200円 + 728,000円 + 1,368,750円 + 500,000円 = 5,315,950円

  • 想定年間利益:

    • 6,843,750円（売上） - 5,315,950円（費用） = 1,527,800円

このシミュレーションから、年間で約152万円の利益が出ることが想定されます。高額な賃料を払っても、都心の一戸建てという優位性と、それに伴う高い宿泊単価・稼働率によって、十分に事業として成立することがわかります。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. セルフ運営への切り替え: 運営代行費用（年間約137万円）を削減するため、清掃やゲスト対応の一部または全てを自社で行うことで、利益率を劇的に向上させることが可能です。

  2. 築古を活かしたブランディング: 「築72年の歴史ある一軒家」として、レトロモダンや和モダンなど、ユニークな内装デザインに刷新し、他の新築物件と差別化を図ることで、更なる高単価と集客力を狙えます。

  3. 体験型コンテンツの提供: 食洗機付きのシステムキッチンを活かし、日本の食材を使った料理体験や、無料駐車場を活かした周辺観光地へのドライブツアーなど、付加価値の高い体験を提供しましょう。

  4. 長期滞在プランの提供: ワーケーションや企業の短期プロジェクト利用者をターゲットに、月単位での割引を提供することで、安定した稼働を確保し、清掃回数を減らすことができます。

カテゴリ： tokyo, nakanoku