民泊物件  ·  26日 9月 2025

【岐阜県岐阜市】賃料6万円！築51年・122㎡の4LDK一戸建てを民泊利用する際の収益性を徹底分析

物件情報

 

  • 物件URL: https://suumo.jp/chintai/bc_100462303169/

  • 住所: 岐阜県岐阜市長良

  • 交通: JR東海道本線「岐阜駅」バス30分（バス停「長良東」歩4分）

  • 賃料・管理費: 賃料 6万円（民泊利用時は7万円+税） / 管理費 2,000円

  • 敷金/礼金: なし / なし

  • 間取り/面積: 4LDK（和8・和6・洋8・洋6） / 122.04㎡

  • 築年月(築年数): 1975年3月（築51年）

  • その他: 民泊利用可能（賃料7万円+税）、内装リフォーム済、敷金・礼金不要、駐車場1台無料、和室主体、トイレ2ヶ所、ペット・事務所相談可

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 超低コストの賃料設定: 民泊利用時でも賃料7万円（税別）+管理費2,000円と、122㎡の広大な一戸建てにしては破格の低価格です。固定費の低さが、事業の安定性に大きく貢献します。

    2. 広大な面積と間取り: 122.04㎡の4LDK（和室主体）という広さは、大人数（8名以上）のグループ旅行や3世代旅行に対応可能で、高い宿泊単価を狙えます。

    3. 内装リフォーム済み: 築51年ながら、キッチン、浴室、トイレ、洗面所などをリフォームしたばかりであり、ゲストに清潔感を提供できます。

    4. オーナー公認: 民泊利用の条件が明確であるため、事業化に向けた手続きをスムーズに進められます。

    5. 初期費用が安い: 敷金・礼金・保証金が不要で、初期費用を大幅に抑えられます。

  • 悪い点

    1. 立地が課題: JR岐阜駅からバス30分（バス停からも徒歩4分）という立地は、電車やバスを主な移動手段とする観光客にとって大きなデメリットとなり、集客が難しい要因となります。

    2. 築年数の古さ: 築51年の木造一戸建てであり、リフォームされていない部分の老朽化や、特に冬場の断熱性能などに対する懸念があります。

    3. 和室主体: 和室が多いため、外国人観光客には魅力的ですが、外国人の中でも洋室を好む層や、国内のビジネス利用には向かない可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 宿泊定員: 122.04㎡の広さで、消防法や民泊新法上の宿泊定員を何名まで設定できるか、岐阜市の行政窓口で確認しましょう。

  • 浄化槽清掃の費用: 備考に「浄化槽清掃は入居者負担」とあるため、年間の清掃費用がどれくらいかかるのか、具体的な金額を把握しておきましょう。

  • リフォームの範囲と状態: リフォーム済みの水回り以外に、修繕が必要な箇所がないか、専門家を同行して内見し、費用を事前に見積もりましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

岐阜市は、主要都市に比べると民泊需要は限定的です。特に駅からのアクセスが不便なこの物件では、高い稼働率は期待できません。ここでは、立地の課題を考慮し、保守的な**年間平均稼働率35%**でシミュレーションを行います。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: 賃料 7万円 + 消費税 7,000円 + 管理費 2,000円 = 79,000円

    • 年間固定費用: 79,000円 × 12ヶ月 = 948,000円

  • 想定年間売上:

    • 1泊あたり18,000円（8名収容・広さと内装リフォーム済みを考慮）と仮定します。

    • 18,000円/泊 × 365日 × 35%（稼働率） = 2,300,000円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり8,000円と仮定し、年間51回の清掃で408,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、460,000円

    • その他雑費（光熱費、浄化槽清掃費等）: 250,000円

    • 年間費用合計: 948,000円 + 408,000円 + 460,000円 + 250,000円 = 2,066,000円

  • 想定年間利益:

    • 2,300,000円（売上） - 2,066,000円（費用） = 234,000円

このシミュレーションから、年間で約23万円の利益が出るという結果になりました。立地が不利な点を低コストの固定費がカバーしていますが、大きな収益を上げるには、さらなる工夫が必要です。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. セルフ運営への切り替え: 運営代行費用（年間約46万円）を削減するため、清掃やゲスト対応を自社で行うことで、利益率を大幅に向上させることが可能です。

  2. ターゲットの特化: 駐車場1台無料という条件を最大限に活かし、車で移動するファミリー層や、岐阜城、長良川鵜飼など、車でのアクセスが必須の観光客に特化してアピールしましょう。

  3. 広域の観光拠点化: 岐阜・名古屋方面だけでなく、飛騨高山や白川郷など、広範囲の観光地への拠点として利用してもらうための旅行プランを提案し、長期滞在を促進しましょう。

  4. 和の体験型民泊: 和室主体である点を活かし、着物体験、茶道体験、地元の食材を使った料理体験など、日本の伝統文化をテーマにした付加価値の高いサービスを提供することで、宿泊単価を上げましょう。

カテゴリ： tokai, gifu