民泊物件  ·  26日 9月 2025

【北海道留萌市】賃料4万円・10部屋の大型古家を民泊運営するメリット・デメリット

物件情報

 

  • 物件URL: https://jmty.jp/hokkaido/est-hou/article-1k2l6n

  • 住所: 北海道留萌市大町

  • 交通: 鉄道駅なし（バス等が主要交通手段）

  • 賃料・管理費: 賃料 4万円 / 管理費 5,000円

  • 敷金/礼金: なし / なし

  • 間取り/面積: 10部屋（大型住居） / 面積記載なし

  • 築年月(築年数): 記載なし（築古の古家と想定）

  • その他: 民泊相談可、二世帯やシェアにオススメ、DIY・リノベーション必須、頭金なしで入居可能

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 圧倒的な低コスト賃料: 10部屋の大型一戸建てが月額4万円台という賃料は破格です。固定費を極限まで抑えられるため、事業の安定性が担保されます。

    2. 初期費用の低さ: 敷金・礼金がなく、保証金等の記載もないため、契約時の初期費用を抑えられます。（リノベーション費用を除く）

    3. 大人数・多用途対応: 10部屋という広さは、20人以上の団体客や工事関係者の長期滞在、合宿など、収益性の高いニッチな用途に対応できます。

    4. オーナーの理解: 「民泊にオススメ」と記載されており、事業化に向けた許可が得やすい点が安心材料です。

  • 悪い点

    1. 高額なリノベーション費用: 「DIYなどリノベーションしなければならない古家」であり、特に北海道の築古物件は、断熱改修や水回りの大規模な改修が必須となり、初期投資が非常に高額になるリスクがあります。（最低500万円以上を想定）

    2. 立地の課題: 留萌市は主要な観光都市から遠く、通年での観光客集客は困難です。ターゲットを絞った集客戦略が不可欠です。

    3. 交通の不便さ: 鉄道路線が廃止されており、車がないゲストにとってはアクセスが非常に不便です。

    4. 集客の不安定さ: 観光客の需要が夏場に限定されやすく、閑散期の稼働率が極端に低くなるリスクがあります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 建物の詳細な状態: 築古物件のため、特に水回りの配管、屋根、冬場の暖房設備、断熱材の状態について、専門家の診断を入れることが必須です。

  • 行政への確認: 留萌市で民泊事業を行う上での条例や、10部屋という規模の場合の消防設備や保健所の許可要件を事前に確認しましょう。

  • DIYの許可範囲: 大規模なリノベーションが必要なため、どこまで構造に手を加えて良いか、契約書に明確に記載してもらいましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

留萌市という地方都市の特性、および交通の不便さを考慮し、観光客からの通年での安定した稼働は期待できません。ここでは、非常に保守的な**年間平均稼働率20%**でシミュレーションを行います。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: 賃料 4万円 + 管理費 5,000円 = 45,000円

    • 年間固定費用: 45,000円 × 12ヶ月 = 540,000円

  • 想定年間売上:

    • 1泊あたり25,000円（団体・大人数収容可能として）と仮定します。

    • 25,000円/泊 × 365日 × 20%（稼働率） = 1,825,000円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり8,000円と仮定し、年間30回の清掃で240,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、365,000円

    • その他雑費（光熱費、高額な冬季暖房費等）: 300,000円

    • 年間費用合計: 540,000円 + 240,000円 + 365,000円 + 300,000円 = 1,445,000円

  • 想定年間利益:

    • 1,825,000円（売上） - 1,445,000円（費用） = 380,000円

このシミュレーション結果は、年間で約38万円の利益というものであり、賃料の安さにもかかわらず、高額なリノベーション費用（約500万円以上）の回収には約13年以上かかる計算になります。高額な初期投資に対するリスクが非常に高いと言えます。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. ターゲットを工事・出張関係者に特化: 一般の観光客ではなく、地元のインフラ工事や短期プロジェクトで長期滞在する建設・ビジネス関係者をメインターゲットにしましょう。この場合、**月単位の賃貸（マンスリー契約）**に切り替えることで、清掃費用と変動費を大幅に削減できます。

  2. リノベーションの徹底的なコスト削減（DIY）： 利益を出すには、初期投資の回収が最重要です。水回りや断熱など必須の箇所を除き、可能な限りセルフリノベーション（DIY）を行い、初期費用を300万円以下に抑えることを目指しましょう。

  3. セルフ運営の徹底: 運営代行費（年間約36.5万円）を削減するため、すべての運営業務を自身で行うか、地元の人材に格安で委託しましょう。

  4. ワーケーション・合宿施設への転換: 10部屋という広さを活かし、「企業研修」「大学の部活合宿」「リモートワーカーの共同生活」など、団体客向けの利用に特化したブランディングを行うことで、閑散期でも団体による安定した収入を確保できます。

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