民泊物件  ·  25日 9月 2025

【神奈川県川崎市】民泊相談可の貸店舗・事務所！武蔵小杉駅徒歩9分の好立地物件の収益性を徹底分析

物件情報

 

  • 物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987450582/00550029/x06987450582.html

  • 住所: 神奈川県川崎市中原区上丸子山王町２丁目

  • 交通: JR南武線 向河原駅 徒歩5分 / 東急東横線・湘南新宿ライン 武蔵小杉駅 徒歩9分 / 東急東横線 新丸子駅 徒歩10分

  • 賃料・管理費: 14.3万円 / なし

  • 敷金/礼金: なし / 2ヶ月

  • 保証金/敷引・償却: 6ヶ月 / 解約時20.00％償却

  • 面積: 42㎡

  • 建物種別/築年月: 貸店舗・事務所（RC造） / 1971年3月（築54年7ヶ月）

  • その他: 飲食店不可、民泊相談可、短期貸し相談、バス・トイレ別、キッチンあり

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 最高の立地とアクセス: 向河原駅まで徒歩5分、武蔵小杉駅まで徒歩9分と、都心へのアクセスが非常に良い点が最大のメリットです。観光客だけでなく、ビジネス客の需要も期待できます。

    2. 明確な民泊の許可: 「民泊相談可」と明記されているため、安心して事業内容を伝えられます。

    3. 広々とした間取り: 42㎡のスペースは、単身者からファミリー、友人同士のグループまで幅広いゲストに対応できます。

    4. バス・トイレ・キッチン完備: 民泊運営に必要な設備が揃っているため、ゲストが快適に過ごせます。特にバス・トイレ別は高評価につながりやすいポイントです。

  • 悪い点

    1. 高額な初期費用と退去費用: 礼金2ヶ月分に加え、保証金6ヶ月分と解約時20%の償却という条件は、初期投資と退去費用が非常に高くなります。事業撤退時のリスクも高いため注意が必要です。

    2. 築年数の古さ: 築54年という古さは、電気配線や水道管、給湯器など、予期せぬ設備の故障や修繕費用が発生するリスクが非常に高いです。

    3. 店舗・事務所物件のリスク: 住宅用ではないため、内装工事や消防設備など、民泊運営に必要な手続きや条件が住居用物件よりも複雑になる可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 特殊な契約条件の詳細: 礼金や保証金の支払い、解約時の償却、賃貸保証会社への加入条件など、金銭的な条件を契約書でしっかりと確認しましょう。

  • 修繕費用とリフォームの範囲: 専門家を同行させて建物の状態を診断してもらい、入居前の修繕箇所と費用を正確に見積もりましょう。

  • 自治体への確認: 川崎市で民泊事業を行う場合の条例や、店舗・事務所物件を住居として利用する場合の規制について、事前に保健所や消防署に確認し、必要な手続きや設備要件を把握しておきましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

武蔵小杉駅周辺は都心へのアクセスが良く、観光客だけでなく出張などのビジネス需要も高いため、民泊の稼働率は非常に高い傾向にあります。ここでは、現実的な想定として**年間平均稼働率85%**でシミュレーションを行います。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: 賃料 14.3万円

    • 年間固定費用: 14.3万円 × 12ヶ月 = 1,716,000円

  • 想定年間売上:

    • 1泊あたり15,000円（4人利用を想定）と仮定します。

    • 15,000円/泊 × 365日 × 85%（稼働率） = 4,653,750円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり8,000円と仮定し、年間124回の清掃で992,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、930,750円

    • その他雑費: 300,000円

    • 年間費用合計: 1,716,000円 + 992,000円 + 930,750円 + 300,000円 = 3,938,750円

  • 想定年間利益:

    • 4,653,750円（売上） - 3,938,750円（費用） = 715,000円

このシミュレーションから、年間で約71.5万円の利益が出ることが想定されます。家賃が比較的高いものの、高稼働率と高単価で十分な収益を上げられることがわかります。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. セルフ運営への切り替え: 運営代行費用（年間約93万円）や清掃費用を削減するため、すべてを自分で行うことで、利益率を劇的に向上させることが可能です。

  2. ユニークな空間作り: 事務所物件ならではの無機質な空間を逆手にとって、テーマ性の高い内装に仕上げることで、他の民泊施設との差別化を図り、高単価を狙うことができます。

  3. 長期滞在プランの提供: 出張者や研修目的のゲストをターゲットに、週単位や月単位での割引を提供することで、安定した稼働を確保し、清掃回数を減らすことができます。

  4. 副業利用の可能性: 「短期貸し相談可」という点を活かし、民泊だけでなく、撮影スタジオやレンタルスペースなど、時間貸しビジネスを組み合わせることで、さらに収益を増やすことができます。

カテゴリ： kanto, kanagawa