民泊物件  ·  25日 9月 2025

【東京都新宿区】民泊利用可の貸店舗・事務所！下落合駅徒歩2分好立地物件の収益性を徹底分析

物件情報

 

  • 物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987768322/00272979/x06987768322.html

  • 住所: 東京都新宿区下落合１丁目

  • 交通: 西武新宿線 下落合駅 徒歩2分 / JR山手線 高田馬場駅 徒歩15分

  • 賃料・管理費: 賃料 17.6万円 / 管理費 6,050円

  • 敷金/礼金: なし / 2ヶ月

  • 保証金/敷引・償却: 3ヶ月 / なし

  • 面積: 29.19㎡

  • 建物種別/築年月: 貸店舗・事務所（鉄骨造） / 1981年1月（築44年9ヶ月）

  • その他: 飲食店可、民泊利用も可能、現状スケルトン、消防設備は借主負担

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 最高の立地とアクセス: 下落合駅から徒歩2分、高田馬場駅からも徒歩圏内という、都心へのアクセスが抜群の立地です。新宿、池袋、渋谷といった主要エリアへの移動が非常に便利で、国内外からの観光客の集客力に優れています。

    2. 明確な民泊の許可: 「民泊利用も可能です」と明記されており、安心して事業内容を伝えられます。無断転貸による契約解除のリスクがありません。

    3. 内装の自由度: 「現状スケルトン」という条件は、イチから内装を自由にデザインできるという大きなメリットでもあります。コンセプトを明確にしたユニークな空間を創り出すことで、高単価を狙うことができます。

    4. 飲食店利用可: 飲食店としての営業許可も得られる可能性があるため、民泊だけでなく、カフェやバーといった別事業を組み合わせた運営も検討できます。

  • 悪い点

    1. 多額の初期費用: 「現状スケルトン」のため、内装工事費用が多額にかかります。一般的なリフォームとは異なり、水回りや電気配線、壁や床の設置など、数百万円単位の初期投資が必要となる可能性があります。

    2. 特殊な契約条件: 礼金2ヶ月分に加え、保証金3ヶ月分という初期費用が重くのしかかります。

    3. 築年数の古さ: 築44年という古さは、建物の構造や配管に問題があるリスクを伴います。

    4. テナント負担の消防設備: 消防設備設置の費用が借主負担となります。民泊として営業するためには、消防法に基づいた設備（自動火災報知設備など）の設置が義務付けられており、これにも高額な費用がかかります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営に必要な内装・設備工事の総額: 専門家（内装業者、消防設備業者など）に内見してもらい、内装工事、消防設備設置、家具・家電購入など、民泊開始までに必要な全ての費用を正確に見積もりましょう。

  • 自治体への確認: 新宿区で民泊事業を行う場合の条例や、店舗・事務所物件を住居として利用する場合の規制について、事前に保健所や消防署に確認し、必要な手続きや設備要件を把握しておきましょう。

  • 賃貸保証会社への加入条件: 賃貸保証会社の加入が必須であり、初回保証料が賃料等総額の100%と高額に設定されています。この条件を事前に確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

新宿区は、都内でも最も民泊需要が高いエリアの一つです。交通の便が良く、観光地やビジネス街へのアクセスが抜群なため、年間を通じて高い稼働率が期待できます。ここでは、現実的な想定として**年間平均稼働率80%**でシミュレーションを行います。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: 賃料 17.6万円 + 管理費 6,050円 + 入居サポート 2,200円 = 184,250円

    • 年間固定費用: 184,250円 × 12ヶ月 = 2,211,000円

  • 想定年間売上:

    • 内装を工夫し、1泊あたり18,000円（2～3人利用を想定）と仮定します。

    • 18,000円/泊 × 365日 × 80%（稼働率） = 5,256,000円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり8,000円と仮定し、年間117回の清掃で936,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、1,051,200円

    • その他雑費: 300,000円

    • 年間費用合計: 2,211,000円 + 936,000円 + 1,051,200円 + 300,000円 = 4,498,200円

  • 想定年間利益:

    • 5,256,000円（売上） - 4,498,200円（費用） = 757,800円

このシミュレーションから、年間で約75.8万円の利益が出ることが想定されます。高額な家賃と運営費用を差し引いても、高い稼働率と単価によって、十分な収益を上げられることがわかります。ただし、この利益額には初期のリノベーション費用が含まれていないため、初年度は大幅な赤字となる可能性が高いです。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. 運営のセルフ化: 運営代行費用（年間約105万円）や清掃費用を削減するため、すべてを自分で行うことで、利益率を劇的に向上させることが可能です。

  2. テーマ性の高い内装: スケルトンという自由度を最大限に活かし、新宿ならではのエンタメ性や、特定のコンセプト（例：アニメ、和モダン）を打ち出した内装にすることで、高単価を狙い、集客力を高めることができます。

  3. 長期滞在プランの提供: 出張者や留学生などをターゲットに、週単位や月単位での割引を提供することで、安定した稼働を確保し、清掃回数を減らすことができます。

  4. 副業利用の可能性: 「飲食店可」という点を活かし、日中はカフェやバーとして営業し、夜間は民泊として貸し出すなど、複数の事業を組み合わせた運用も検討できます。

カテゴリ： tokyo, shinjyukuku