物件情報
-
住所: 岐阜県岐阜市長良
-
交通: 岐阜バス「長良北町」停 徒歩1分
-
賃料・管理費: 住居用：7.2万円 / 3,000円
-
敷金/礼金: なし / なし
-
保証金: 1ヶ月分
-
間取り/面積: 1LDK+S / 76.93㎡
-
築年数: 築40年
-
その他: ペット相談（大型犬可）、2人入居可能、**事業用（民泊含む）**は条件変更あり
民泊適正評価
-
良い点
-
ユニークな強み（大型犬可）: 「大型犬も可」という条件は、民泊物件では非常に珍しく、ペット同伴で旅行したいというニッチながらも需要の高い層をターゲットにできます。
-
広々とした空間: 76.93㎡の1LDK+Sという広さは、ファミリーやグループ旅行客にも対応可能で、高い宿泊単価を狙うことができます。
-
駅近のバス停: 最寄りのバス停まで徒歩1分というアクセスは、車がないゲストにも対応できます。
-
手頃な住居用家賃: 住居用としての家賃が7.2万円と手頃であるため、民泊用家賃も比較的手頃な価格に抑えられる可能性があります。
-
-
悪い点
-
不明確な民泊用家賃: 民泊利用の場合、家賃が変更される可能性があります。住居用家賃の2倍程度に設定された場合、事業として成り立たなくなるリスクがあります。
-
電車でのアクセスが不便: 最寄りの駅が徒歩圏内になく、公共交通機関はバスのみとなります。これは、多くの観光客にとって大きなデメリットとなり、集客を難しくする要因となります。
-
築年数の古さ: 築40年という古さは、予期せぬ設備の故障や修繕費用が発生するリスクを伴います。
-
ニッチな需要: ペット同伴というニッチな需要をうまく捉えられなければ、集客に苦戦する可能性があります。
-
契約前に確認するポイント
-
民泊利用時の家賃: 最も重要です。事業として利益が出る家賃設定かを確認し、必ず書面で賃料や契約条件を明確にしましょう。
-
自治体への確認: 岐阜市で民泊事業を行う場合の条例や、ペット飼育に関する規制、事業用物件としての消防設備要件などを事前に確認しましょう。
-
建物の状態: 築年数が古いため、建物の配管や構造、雨漏りなど、専門家を同行させて内見し、修繕リスクを把握しておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
岐阜市は観光地として知られていますが、都心部に比べると民泊需要は限定的です。特に、駅からのアクセスがバスのみであるこの物件では、高い稼働率は期待できません。ここでは、**年間平均稼働率35%**でシミュレーションを行います。
運営した場合の想定年間利益
-
月額固定費用: 民泊用家賃が住居用家賃の1.5倍に設定された場合、賃料10.8万円 + 共益費3,000円 = 111,000円
-
年間固定費用: 111,000円 × 12ヶ月 = 1,332,000円
-
-
想定年間売上:
-
1泊あたり15,000円（ペット可・広めの物件として）と仮定します。
-
15,000円/泊 × 365日 × 35%（稼働率） = 1,916,250円
-
-
年間運営費用（変動費）:
-
清掃・消耗品費: 1回あたり8,000円と仮定し、年間51回の清掃で408,000円
-
運営代行費用: 売上の20%と仮定し、383,250円
-
その他雑費: 150,000円
-
年間費用合計: 1,332,000円 + 408,000円 + 383,250円 + 150,000円 = 2,273,250円
-
-
想定年間利益:
-
1,916,250円（売上） - 2,273,250円（費用） = -357,000円
-
このシミュレーションから、民泊用家賃が上がった場合、年間で約36万円の赤字となる可能性が示されました。この物件で利益を出すためには、家賃交渉や運営方法の工夫が必須となります。
想定利益を改善するためのアイデア
-
セルフ運営への切り替え: 運営代行費用（年間約38万円）や清掃費用を削減するため、すべてを自分で行うことで、利益率を劇的に向上させることが可能です。
-
ペット同伴の付加価値: ペット用アメニティ（おやつ、おもちゃ、ペット用ベッドなど）を充実させ、近隣のドッグランやペット同伴可能なカフェなどの情報を独自に提供することで、高単価を狙い、集客力を高められます。
-
長期滞在プランの提供: ワーケーションや出張者などをターゲットに、週単位や月単位での割引を提供することで、安定した稼働を確保し、清掃回数を減らすことができます。
-
SNSでの集客: 「大型犬と泊まれる宿」というコンセプトを明確にし、SNSで積極的に発信することで、ターゲット層に直接アピールし、集客コストを抑えられます。