物件情報
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住所: 愛知県名古屋市中川区外新町
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交通: 名港線「六番町駅」徒歩15分 / 「日比野駅」徒歩19分
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賃料・管理費: 住居用：60,000円 / 3,000円
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敷金/礼金: なし / なし
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保証金/償却: 2ヶ月分 / 2ヶ月分
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間取り/面積: 2LDK / 45㎡
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築年数: 築35年
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その他: ペット相談（大型犬可能）、**事業用（民泊含む）**は条件変更あり、駐車場なし
民泊適正評価
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良い点
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ユニークな強み（大型犬可）: 「大型犬も可」という条件は、民泊物件では非常に希少であり、ペット同伴で旅行したいというニッチながらも需要の高い層をターゲットにできます。
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手頃な家賃: 住居用としての家賃が6万円と手頃であり、民泊用の家賃設定も比較的低く抑えられる可能性があります。
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複数駅利用可能: 六番町駅と日比野駅の両方が徒歩圏内であり、交通の選択肢が広がります。
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コンビニ至近: 最寄りのコンビニ（セブン-イレブン）まで徒歩1分という立地は、ゲストにとって非常に便利です。
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悪い点
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駅からの距離: 最寄りの六番町駅まで徒歩15分は、徒歩でのアクセスを重視する観光客にとってはデメリットとなります。
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不明確な民泊用家賃: 民泊利用の場合、家賃や契約条件が変更される可能性があります。住居用家賃の2倍程度に設定された場合、事業として成り立たなくなるリスクがあります。
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駐車場の不在: 車で訪れるゲストが多いため、駐車場がないことは大きなデメリットとなります。周辺のコインパーキングを利用してもらう必要があります。
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築年数の古さ: 築35年という古さは、予期せぬ設備の故障や修繕費用が発生するリスクを伴います。
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契約前に確認するポイント
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民泊利用時の家賃: 最も重要です。事業として利益が出る家賃設定かを確認し、必ず書面で賃料や契約条件を明確にしましょう。
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ペット飼育に関する詳細: ペット同伴の場合の規約（追加の保証金、清掃費用、壁の傷など）を事前に確認しましょう。
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自治体への確認: 名古屋市で民泊事業を行う場合の条例や、事業用物件としての消防設備要件などを事前に確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
名古屋市中川区は、名古屋の中心地からは少し離れていますが、地下鉄名港線沿線であるため、ある程度の民泊需要が見込めます。ここでは、現実的な想定として**年間平均稼働率45%**でシミュレーションを行います。
運営した場合の想定年間利益
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月額固定費用: 民泊用家賃が住居用家賃の1.2倍に設定された場合、賃料72,000円 + 共益費3,000円 = 75,000円
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年間固定費用: 75,000円 × 12ヶ月 = 900,000円
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想定年間売上:
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1泊あたり12,000円（ペット可・広めの物件として）と仮定します。
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12,000円/泊 × 365日 × 45%（稼働率） = 1,971,000円
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年間運営費用（変動費）:
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清掃・消耗品費: 1回あたり7,000円と仮定し、年間66回の清掃で462,000円
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運営代行費用: 売上の20%と仮定し、394,200円
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その他雑費: 100,000円
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年間費用合計: 900,000円 + 462,000円 + 394,200円 + 100,000円 = 1,856,200円
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想定年間利益:
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1,971,000円（売上） - 1,856,200円（費用） = 114,800円
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このシミュレーションから、年間で約11.5万円の利益が出ることが想定されます。家賃の上昇が最小限に抑えられれば、十分な収益を上げられることがわかります。
想定利益を改善するためのアイデア
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セルフ運営への切り替え: 運営代行費用（年間約39万円）や清掃費用を削減するため、すべてを自分で行うことで、利益率を劇的に向上させることが可能です。
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ペット同伴の付加価値: ペット用アメニティ（おやつ、おもちゃ、ペット用ベッドなど）を充実させ、近隣のドッグランやペット同伴可能なカフェなどの情報を独自に提供することで、高単価を狙い、集客力を高められます。
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SNSでの集客: 「大型犬と泊まれる宿」というコンセプトを明確にし、SNSで積極的に発信することで、ターゲット層に直接アピールし、集客コストを抑えられます。
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長期滞在プランの提供: ワーケーションや出張者などをターゲットに、週単位や月単位での割引を提供することで、安定した稼働を確保し、清掃回数を減らすことができます。