物件の魅力と民泊適正評価
この物件は、立地の良さと明確な民泊許可が最大の強みです。新宿という強力な需要を背景に、安定した収益を目指せます。
- https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987212079/00212162/x06987212079.html
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抜群の立地: 中野坂上駅と西新宿駅の3路線が利用でき、新宿駅まで電車でわずか数分です。東京の主要な観光スポットへのアクセスが非常に便利です。
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「民泊可能」: 賃貸契約で民泊運営が許可されているため、法的な問題をクリアしやすく、安心して事業を始められます。
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手頃な広さ: 27.3㎡の1DKは、単身旅行者やカップル、ビジネス客をターゲットにするのに最適です。
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注意点:
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築年数: 築52年と非常に古いため、内装や設備の老朽化は避けられません。大きなリフォームは不要でも、快適な宿泊を提供するためには一定の修繕や備品投資が必要です。
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高額な初期費用: 敷金2ヶ月分（24万円）、礼金3ヶ月分（36万円）と、初期費用が高額です。総賃料の150%という保証料も考慮すると、開業までにまとまった資金が必要です。
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運営した場合の想定年間利益
Google検索によると、新宿区の宿泊施設の稼働率は80%以上と非常に高い水準を維持しています。この物件は駅からの近さという強みを持つため、現実的な稼働率として**80%**を想定します。
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想定宿泊料金: 1泊13,000円
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年間想定売上: 13,000円 × (365日 × 80%) = 13,000円 × 292日 = 約379.6万円
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年間想定経費:
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家賃: 12万円 × 12ヶ月 = 144万円
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光熱費・通信費など: 約20万円
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清掃費・リネン交換費: 売上の約15% = 約57万円
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備品消耗品費・保険料など: 約15万円
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合計年間経費: 約236万円
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想定年間利益: 379.6万円（売上）- 236万円（経費）= 約143.6万円
年間約143万円の利益が見込めます。高額な初期費用を支払っても、新宿という強力な観光需要と物件の魅力を活かせば、安定した収益を確保できる可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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ターゲットを絞る: 「出張・ビジネス向け」「カップル旅行向け」など、特定のターゲット層に特化したリスティングを作成します。
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サービスの充実: 清潔感と快適さを重視した内装にし、無料Wi-Fiやスマートロックなど、ゲストの利便性を高める設備を整えます。
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写真と説明文の工夫: リノベーションされている場合はその点をアピールし、駅からの道順や周辺のおすすめスポットを詳細に記載します。