物件情報
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住所: 東京都墨田区墨田2丁目
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交通: 東武伊勢崎・大師線 鐘ヶ淵駅 徒歩7分
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賃料: 19.8万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 3ヶ月分/1ヶ月分
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使用部分面積: 48㎡
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築年月: 2025年9月
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種別: 貸店舗（新築平屋建て）
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備考: 民泊相談可能、バス・トイレ別、シャワールーム
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987756633/00272979/x06987756633.html
民泊適正評価
この物件は、新築ならではのメリットを最大限に活かした、リスクの低い民泊事業に適しています。
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強み:
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新築: 建物が新しいため、内装や設備の修繕費用がほとんどかかりません。これは、初期投資を大幅に抑え、開業までの時間を短縮できる大きな強みです。
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「民泊相談可能」: オーナーが民泊に前向きであるため、契約に関するハードルが低いです。
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立地: 東京スカイツリーや浅草に近く、東京の主要観光地へのアクセスが便利です。鐘ヶ淵駅は住宅街に位置するため、静かな環境で宿泊できます。
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広さと設備: 48㎡はファミリーや小規模なグループでの宿泊に十分な広さです。バス・トイレ別、シャワールームも完備しており、快適な滞在を提供できます。
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注意点:
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高額な固定費: 月額19.8万円の賃料は、安定した高稼働率と高単価を維持できなければ、経営を圧迫するリスクがあります。
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**2026年からの規制強化リスク: 報道によると、墨田区は2026年より民泊の規制を強化する方針です。現在オーナーの承諾が得られても、将来的に運営が困難になる可能性があり、事業継続のリスクが伴います。
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「相談可」: 民泊運営の最終的な許可は、オーナーとの交渉と行政の審査次第です。契約前に具体的な条件を詰める必要があります。
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契約前に確認するポイント
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民泊運営の具体的条件: 運営人数制限、騒音対策、ゴミ出しルールなど、オーナーと詳細な規約を書面で確認しましょう。
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初期費用と維持費用: 敷金（3ヶ月分）や礼金（1ヶ月分）、毎月の家賃・管理費に加え、家具家電の購入費用など、賃料以外の費用も考慮した上で資金計画を立てることが重要です。
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行政・消防署への確認: 契約前に、墨田区役所の担当部署と消防署に連絡を取り、民泊運営の許可が下りる可能性を具体的に確認しましょう。特に、将来的な規制変更について、最新の情報を入手し、担当部署に直接確認することが極めて重要です。
周辺地域の平均稼働率
東京都は日本で最もインバウンド需要が高い地域です。Google検索によると、都内の宿泊施設稼働率は80%以上を維持しており、特に観光地の墨田区では高い水準が見込めます。この物件は新築であり、ファミリー層に人気の広さを持つことから、現実的な数字として**70%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
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想定宿泊料金: 新築物件の快適性と広さを活かし、1泊18,000円と設定します。
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年間想定売上: 18,000円 × (365日 × 70%) = 18,000円 × 255.5日 = 459.9万円
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年間想定経費:
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家賃: 19.8万円 × 12ヶ月 = 237.6万円
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光熱費・通信費など: 約25万円
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清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 459.9万円 × 15% = 約69万円
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備品消耗品費・保険料など: 約15万円
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合計年間経費: 237.6万円 + 25万円 + 69万円 + 15万円 = 346.6万円
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想定年間利益: 459.9万円（売上）- 346.6万円（経費）= 113.3万円
年間約113万円の利益が見込めます。初期の改装費用がほとんどかからないため、高額な家賃を支払っても、比較的早期に投資を回収し、安定した収益を確保できる可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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コンセプトの明確化: 「新築で快適な東京の宿」「ファミリー向け貸切宿」など、物件の強みを活かしたコンセプトを打ち出します。
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サービスの充実: 家具や家電を新しく揃え、快適な滞在を提供します。特にキッチン設備を充実させることで、長期滞在客の需要も取り込めます。
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写真と説明文の工夫: 新築物件の清潔感と洗練された内装を伝える高品質な写真を多数掲載し、ゲストの期待感を高めます。また、スカイツリーや浅草へのアクセス情報を詳細に提供し、利便性をアピールします。