民泊物件  ·  24日 9月 2025

新宿区民泊可物件の可能性を探る！築古アパートのメリット・デメリット徹底解説

物件情報

 

  • 物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987307369/00212162/x06987307369.html

  • 住所: 東京都新宿区北新宿２丁目

  • 交通:

    • 都営大江戸線 中野坂上駅 徒歩6分

    • 東京メトロ丸ノ内線 中野坂上駅 徒歩6分

    • 東京メトロ丸ノ内線 西新宿駅 徒歩9分

  • 間取り/広さ: 1K / 20.01㎡

  • 築年月: 1972年12月 (築52年10ヶ月)

  • 賃料: 11万円

  • 敷金/礼金: 敷金2ヶ月 / 礼金3ヶ月

  • 設備: エアコン、バス・トイレ別、シャワー、都市ガス、洗面台、ガスコンロ可、クローゼット

  • 特記事項: 外国籍NG、再契約料・事務手数料あり、連帯保証人要、民泊可能物件

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 抜群の立地とアクセス: 新宿区という都心部に位置し、中野坂上駅から徒歩6分、さらに西新宿駅も徒歩圏内。新宿や渋谷、池袋など主要駅へのアクセスが非常に良く、国内外の観光客にとって魅力的な立地です。

    2. 民泊許可済み物件: 何よりも重要なのが、物件のオーナーが民泊を許可している点です。民泊運営では物件探しが最初の大きな壁となりますが、この物件であればその心配がありません。

    3. バス・トイレ別: 築古物件では珍しく、バス・トイレが別になっている点は宿泊客にとって大きなプラス要素となります。

  • 悪い点

    1. 高い家賃: 1Kアパートで月11万円という家賃は、一般的な居住用としても高めです。これが運営上の固定費となり、後述する収益計算に大きく影響します。

    2. 築年数の古さ: 築50年を超える木造アパートは、老朽化による水回りのトラブルや、断熱性・防音性の低さが懸念されます。ゲストからのクレームや修繕費の発生リスクも考慮すべきです。

    3. 初期費用が高い: 敷金2ヶ月、礼金3ヶ月に加え、鍵交換代や保証会社費用など、入居時の費用負担が大きいため、初期投資の回収に時間がかかります。

    4. 連帯保証人必須: 保証会社とは別に連帯保証人を求められるため、条件を満たすのが難しい場合があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 物件の現況確認: 築年数が古い物件のため、内見時に水回りや壁、床の状態を徹底的に確認しましょう。特に水漏れやカビなど、民泊運営に支障をきたす可能性のある箇所は念入りにチェックが必要です。

  • 民泊運営の具体的なルール: オーナーから民泊運営に関する詳細なルール（清掃・ゴミ出しの頻度、隣人トラブル時の対応など）を文書で受け取り、内容を理解しておくことが重要です。

  • 再契約条件の確認: 定期借家契約3年となっており、再契約時の条件（再契約料や更新料など）を事前に確認し、中長期的な運営計画を立てましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

複数の調査データによると、新宿区の民泊物件の平均稼働率は**80%から85%**と非常に高い水準にあります。この数値は、都内でも特に高い需要があるエリアであることを示しています。閑散期や繁忙期によって変動はありますが、安定した集客が見込めるエリアだと言えるでしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

ここでは、周辺の相場や稼働率に基づいて、現実的な収益シミュレーションを行います。

  • 想定宿泊単価:

    • 宿泊単価は、内装や備品の質によって大きく変動しますが、同エリアの1K物件の相場を考慮し、1泊あたり12,000円と仮定します。

  • 年間売上（収入）:

    • 12,000円/泊 × 365日 × 80%（稼働率） = 3,504,000円

  • 年間費用概算（支出）:

    • 年間家賃: 11万円 × 12ヶ月 = 1,320,000円

    • 光熱費・通信費: 月2万円 × 12ヶ月 = 240,000円

    • 清掃費用・消耗品費:

      • 平均滞在日数を3日と仮定すると、年間約97回の清掃が発生します。

      • 1回あたりの清掃費を8,000円、消耗品費を2,000円として、合計10,000円/回と仮定します。

      • 97回 × 10,000円 = 970,000円

    • 運営代行費用:

      • もし民泊運営会社に委託する場合、売上の約20%が相場です。

      • 3,504,000円 × 20% = 700,800円

    • 年間費用合計: 1,320,000円 + 240,000円 + 970,000円 + 700,800円 = 3,230,800円

  • 想定年間利益:

    • 年間売上 3,504,000円 - 年間費用 3,230,800円 = 273,200円

このシミュレーションからわかるように、年間利益はわずか約27万円となり、月の利益に換算すると2万円程度です。高い家賃が大きな負担となり、収益性は決して高いとは言えません。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

想定利益が低い場合でも、以下の工夫を凝らすことで収益改善を図ることが可能です。

  1. 内装の差別化:

    • ターゲットを明確にし、和風テイストや特定のコンセプトを持たせることで、宿泊単価を上げられる可能性があります。例えば、日本のポップカルチャーをテーマにした内装は、海外ゲストに刺さりやすいでしょう。

  2. 清掃や運営の自前化:

    • 運営代行や清掃業者を使わず、すべて自分で対応することで、年間約167万円（清掃費＋代行費）もの費用を削減できます。ただし、その分、時間と労力がかかるため、ご自身のライフスタイルと相談して判断しましょう。

  3. 宿泊単価の柔軟な設定:

    • 週末や祝日、大型連休などの繁忙期は強気の価格設定に、閑散期は割引やプロモーションを行うなど、ダイナミックプライシングを導入して売上を最大化します。

  4. 長期滞在の誘致:

    • 短期滞在のゲストだけでなく、周辺の大学や企業への訪問者など、中・長期滞在の需要も狙ってみましょう。月単位での割引を提供することで、安定した稼働を確保し、清掃費用も抑えることができます。

カテゴリ： tokyo, shinjyukuku