民泊物件  ·  24日 9月 2025

【名古屋市守山区】民泊可能な戸建て！低家賃のメリットと「現状渡し」のリスクを徹底分析

物件情報

 

  • 物件URL: https://jmty.jp/aichi/est-hou/article-1k0xft

  • 物件名: 現状渡し 守山区苗代貸家

  • 住所: 愛知県名古屋市守山区苗代2-7-18

  • 交通: 名鉄瀬戸線 小幡駅 徒歩16分

  • 賃料・管理費: 賃料 5.8万円 / 管理費 なし

  • 敷金/礼金: なし / 1ヵ月（58,000円）

  • 間取り/専有面積: 5DK / 80.05㎡

  • 建物種別/築年数: 戸建て（木造2階建） / 築43年（1981年10月）

  • その他: 駐車場・庭付き、現状渡し、フリーレント1ヶ月、DIY・事務所利用・楽器相談・民泊運用（転貸）可能、大型犬・猫・多頭飼育可

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 圧倒的な家賃の安さ: 月額5.8万円という安価な家賃設定は、民泊運営における最大のメリットです。固定費を極限まで抑えることで、採算が取りやすくなります。

    2. 民泊運用・転貸が可能: オーナーから明確に民泊利用の許可が下りているだけでなく、転貸（又貸し）も可能とされています。安心して事業を始められる貴重な物件です。

    3. 多用途利用の可能性: 5DKという広い間取りと80㎡を超える専有面積は、ファミリーやグループ旅行客の需要にぴったりです。また、ペット多頭飼育も可能なため、ペット連れのゲストというニッチな需要にも対応できます。

    4. DIYで差別化: 築古物件だからこそ、DIYで自由に内装をカスタマイズできます。和室を洋室に変えたり、壁紙を張り替えたりして、独自のコンセプトを持った物件にすることで、他の物件にはない魅力を生み出せます。

  • 悪い点

    1. 不便な立地: 最寄り駅まで徒歩16分と遠く、都心部からも離れた郊外に位置しています。観光客の集客は難易度が高く、車を所有していないゲストは敬遠する可能性があります。

    2. 「現状渡し」のリスク: 建物に傾きがあり、室内の修繕義務は借主が負うという「現状渡し」契約は、予期せぬ多額の修繕費用が発生するリスクを伴います。特に、築40年以上という築年数を考えると、水回りや建具の老朽化によるトラブルは避けられないかもしれません。

    3. 庭・駐車場の維持管理負担: 庭の手入れや駐車場の維持管理も借主負担です。手間や費用がかかるだけでなく、手入れが行き届かないと物件の魅力が半減してしまいます。

    4. 残置物の保証なし: エアコンや照明器具などは残置物として扱われ、故障時の修理・交換は借主負担となります。初期費用が安くても、入居後の出費が大きくなる可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

この物件は「現状渡し」という特殊な契約です。契約前には以下の点を必ず確認し、納得した上で進めましょう。

  • 建物の状態: 建物に傾きがあるとのことなので、内見時にその程度をしっかり確認してください。

  • 修繕義務の範囲: どこまでが貸主負担で、どこからが借主負担になるのか、書面で明確に合意を取りましょう。特に雨漏りや水回りの修繕に関する取り決めは重要です。

  • DIYの規約: DIYの範囲や、退去時の原状回復義務について詳細に確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

名古屋市内の民泊稼働率は比較的高いものの、守山区は郊外に位置し、駅からも遠いため、都心部ほどの高い稼働率は期待できません。週末や長期休暇、イベント開催時などに需要が集中する傾向があります。現実的な稼働率として、**40%〜50%**でシミュレーションを行うのが妥当です。ここでは、**稼働率45%**と仮定します。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: 賃料 5.8万円 = 58,000円

    • 年間固定費用: 58,000円 × 12ヶ月 = 696,000円

  • 想定年間売上:

    • 広い戸建てであることを活かし、1泊あたり15,000円（複数人利用を想定）と仮定します。

    • 15,000円/泊 × 365日 × 45%（稼働率） = 2,463,750円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり1万円と仮定し、年間82回の清掃で820,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、492,750円

    • その他雑費: DIY修繕費や庭の手入れ、備品補充などで200,000円

    • 年間費用合計: 696,000円 + 820,000円 + 492,750円 + 200,000円 = 2,208,750円

  • 想定年間利益:

    • 2,463,750円（売上） - 2,208,750円（費用） = 255,000円

このシミュレーションから、年間利益は約25.5万円、月平均わずか約2.1万円という結果になりました。安価な家賃のメリットがあっても、「現状渡し」による運営コストや、運営代行費用が利益を大きく圧迫することがわかります。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. セルフ運営: 運営代行や清掃をすべて自分で行うことで、年間約130万円もの費用を削減できます。これにより、収益性は飛躍的に向上します。

  2. ペット特化型民泊: 「大型犬・猫・多頭飼育可」という大きな強みを最大限に活かし、ペット連れ旅行客に特化したコンセプト物件に仕上げましょう。競合が少ないため、高単価を狙うことができます。

  3. 副業としての運用: 本業の収入があり、DIYや物件管理が好きな方が、副収入や趣味として運営するのに向いている物件です。手間やリスクを「楽しみ」と捉えることができれば、大きなメリットとなります。

  4. 副収入源の追加: 庭を活かしたバーベキューセットのレンタルや、ペット専用グッズの販売など、宿泊以外のサービスを提供することで、収益を増やすことも検討しましょう。

カテゴリ： tokai, aichi