民泊物件  ·  24日 9月 2025

【名古屋市千種区】民泊相談可！池下駅徒歩2分・築浅デザイナーズ物件の収益性を徹底分析

物件情報

 

  • 物件URL: https://suumo.jp/chintai/bc_100462069168/

  • 物件名: Fuchsiaフクシア

  • 住所: 愛知県名古屋市千種区春岡１

  • 交通:

    • 地下鉄東山線/池下駅 徒歩2分

    • 地下鉄東山線/今池駅 徒歩10分

    • 地下鉄桜通線/今池駅 徒歩10分

  • 賃料・管理費: 賃料 7.5万円 / 管理費 8,000円

  • 敷金/礼金: - / 5万円 (民泊利用時は別途礼金20万円[税別]追加)

  • 間取り/専有面積: 1K / 33.73㎡

  • 建物種別/築年数: マンション / 築9年

  • 設備: バストイレ別、システムキッチン、オートロック、宅配ボックス、ウォークインクローゼット、防犯カメラ、ネット使用料不要、二人入居可、ペット相談、デザイナーズ

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 圧倒的な駅近の立地: 最寄り駅まで徒歩2分というアクセスは、特に大きな荷物を持った旅行客にとって非常に魅力的です。名古屋駅や栄へのアクセスも良好で、ビジネス・観光両方の需要を取り込めます。

    2. 広々とした専有面積: 1Kとしては異例の33.73㎡という広さは、通常の1Kの1.5倍ほどの広さです。2人での利用でもゆったりと過ごせるため、高い満足度につながります。

    3. 築浅・充実した設備: 築9年と新しく、オートロック、宅配ボックス、システムキッチン、ウォークインクローゼット、浴室乾燥機など、新築マンション並みの設備が整っています。ゲストが快適に過ごせる環境は、高評価のレビューに直結します。

    4. 民泊許可済み: オーナーが民泊・旅館業での契約を認めている点が最大のメリットです。物件探しという最初の難関をクリアできるのは大きな強みです。

  • 悪い点

    1. 高額な民泊用礼金: 民泊・旅館業での契約には、通常の礼金5万円に加え、**20万円（税別）**の追加礼金が発生します。これにより、初期費用が大きく膨らみ、利益を圧迫します。

    2. 短期解約時の違約金: 1年未満の解約で総賃料等の2ヶ月分、2年未満で1ヶ月分という高額な違約金が設定されています。事業が立ち上がらなかった場合でも、気軽に撤退できないリスクを抱えることになります。

    3. 固定費（家賃）: 賃料7.5万円＋管理費8,000円は、この広さや設備を考慮すれば妥当ですが、民泊運営の固定費としては高めです。これが月々のキャッシュフローを圧迫する要因となります。

 

契約前に確認するポイント

 

この物件を民泊利用で契約する際は、**「事業用条件」**が適用されることを必ず認識してください。

  • 追加礼金の確認: 民泊利用の場合、礼金は通常より20万円増額されます。契約時に必ずその金額（税別）を確認しましょう。

  • 解約違約金の理解: 違約金の条件を十分に理解し、万が一の撤退リスクに備えた資金計画を立てておくことが重要です。

  • 内見による最終確認: 築浅とはいえ、実際の物件の状態は目で見て確認することが不可欠です。設備や清掃動線、近隣の騒音状況などをチェックし、運営に支障がないか確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

名古屋市内の民泊稼働率は比較的安定しており、主要駅へのアクセスが良いエリアでは**75%〜85%の高い稼働率を維持している物件が多いです。この物件は、駅徒歩2分という抜群の立地から、繁忙期には90%以上の稼働も見込める一方で、閑散期でも高い稼働率を期待できます。ここでは、現実的な想定として稼働率80%**でシミュレーションを行います。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: 賃料7.5万円 + 管理費8,000円 = 83,000円

    • 年間固定費用: 83,000円 × 12ヶ月 = 996,000円

  • 想定年間売上:

    • 駅近・築浅・広い専有面積の強みを活かし、1泊12,000円と仮定します。

    • 12,000円/泊 × 365日 × 80%（稼働率） = 3,504,000円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 年間稼働日数292日。平均滞在日数を2.5日とすると、約117回の清掃が必要です。1回あたり8,000円と仮定し、936,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、700,800円

    • その他雑費: 修繕費、備品補充などで100,000円

    • 年間費用合計: 996,000円 + 936,000円 + 700,800円 + 100,000円 = 2,732,800円

  • 想定年間利益:

    • 3,504,000円（売上） - 2,732,800円（費用） = 771,200円

シミュレーションの結果、年間約77万円の利益が出ることが想定されます。これは、月平均にすると約6.4万円の利益となります。初期費用の回収を考慮すると、決して大きな利益ではありませんが、駅近の好立地を考えると妥当な数字と言えるでしょう。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. セルフ運営への切り替え: 運営代行費用（年間約70万円）を削減するため、予約管理やゲスト対応を自分で行うことで、利益率を大幅に向上させることが可能です。

  2. 料金設定の最適化: デザイナーズ物件ならではの付加価値をアピールし、周辺相場より高めの料金設定に挑戦してみましょう。特に週末やイベント時には強気の価格設定が有効です。

  3. ターゲットの絞り込み: 楽器相談や事務所利用相談が可能という点を活かし、音楽家やリモートワーカー向けの設備を充実させることで、独自のニッチ市場を開拓し、単価アップを狙えます。

  4. 長期滞在プランの提供: 広さと立地の良さを活かして、出張者やワーケーション需要を取り込むための長期滞在プランを設定することで、安定した稼働と清掃回数の削減が期待できます。

カテゴリ： tokyo, aichi