民泊物件  ·  24日 9月 2025

【京都市右京区】民泊相談可！JR花園駅徒歩4分、リフォーム済戸建ての収益性を徹底分析

物件情報

 

  • 物件URL: https://jmty.jp/kyoto/est-hou/article-1k0xbo

  • 住所: 京都府京都市右京区

  • 交通: JR山陰本線(嵯峨野線)/花園駅 徒歩4分

  • 賃料・管理費: 賃料 7万円 / 管理費 8,000円

  • 敷金/礼金: なし / なし (事業用利用の場合は礼金に別途消費税)

  • 間取り/専有面積: 3DK / 面積は不明

  • 建物種別/階数: 戸建て / 2階建

  • その他: リフォーム済、民泊可、宿泊事業での利用は別途フォームへの記入が必要

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 圧倒的な駅近の立地: JR花園駅から徒歩4分というアクセスは、特に観光客にとって非常に魅力的です。京都駅へのアクセスも良く、嵐山や祇園など主要な観光地への移動もスムーズです。

    2. 初期費用の安さ: 敷金・礼金なしという条件は、民泊事業を始めるにあたっての初期投資を大幅に抑えることができます。これは大きなメリットです。

    3. 戸建て物件: 1棟貸しの戸建て物件であるため、プライベートな空間を重視するファミリーやグループ旅行客の需要にぴったりです。集合住宅のような騒音トラブルのリスクも低減されます。

    4. リフォーム済: リフォームが済んでいるため、入居後すぐに民泊運営を開始でき、内装に多額の費用をかける必要がありません。

  • 悪い点

    1. 事業用契約のコスト: 民泊・宿泊事業として契約する場合、賃料と礼金に別途消費税がかかります。これは運営上の固定費となり、利益を圧迫する要因となります。

    2. 詳細情報が不明: 築年数や専有面積が不明です。築年数が古い場合、水回りや建具の老朽化によるトラブルが発生するリスクがあります。また、面積が不明なため、宿泊可能な最大人数やベッドの配置などを事前に検討できません。

    3. 周辺環境: 観光客が非常に多いエリアではないため、集客には工夫が必要です。周辺にどのような観光スポットや飲食店があるのか、事前にしっかりリサーチしましょう。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 京都市独自の厳しい規制の確認: 京都市は、旅館業・民泊新法ともに全国でも特に厳しい条件を設けている自治体です。運営を始める前に、必ず保健所や消防署に物件の図面を持参して相談し、必要な設備や手続きについて確認しましょう。

  • 築年数と物件の現況: 築年数が古い場合、リフォームの範囲を必ず確認しましょう。特に水回りはゲストからのクレームにつながりやすいため、内見時に念入りにチェックしてください。

  • 専有面積と間取りの詳細: 3DKの間取りは魅力的ですが、部屋ごとの広さを確認し、ゲストが快適に過ごせる空間を確保できるか検討しましょう。

  • 事業用契約時の費用: 賃料・礼金に別途消費税がかかるとのことなので、具体的な金額をオーナーに確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

京都市は年間を通して観光客が多いため、民泊の稼働率も非常に高い傾向にあります。特にJR花園駅のような主要な駅から近いエリアでは、**85%〜90%という高い稼働率を期待できます。ここでは、現実的な想定として稼働率85%**でシミュレーションを行います。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: 賃料7万円 + 管理費8,000円 + 消費税（8,000円×10%）+ 賃料7万円×10%） = 85,800円

    • 年間固定費用: 85,800円 × 12ヶ月 = 1,029,600円

  • 想定年間売上:

    • 築浅、駅近、戸建てという強みを活かし、1泊あたり20,000円（複数人利用を想定）と仮定します。

    • 20,000円/泊 × 365日 × 85%（稼働率） = 6,205,000円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1泊あたりの清掃を1万円と仮定し、年間310回の清掃で3,100,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、1,241,000円

    • その他雑費: 150,000円

    • 年間費用合計: 1,029,600円 + 3,100,000円 + 1,241,000円 + 150,000円 = 5,520,600円

  • 想定年間利益:

    • 6,205,000円（売上） - 5,520,600円（費用） = 684,400円

シミュレーションの結果、年間約68.4万円の利益が出ることが想定されます。これは、月平均にすると約5.7万円の利益となります。初期費用が抑えられるとはいえ、清掃費や運営代行費が大きな負担となることがわかります。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. 清掃や運営のセルフ化: 運営代行費用（年間約124万円）や清掃費用を削減するため、すべて自分で行うことで、利益率を大幅に向上させることが可能です。

  2. 「日本らしさ」の演出: 観光客に人気の和室があることが想定されるため、和風テイストの家具や小物を置くなどして、京都ならではの魅力を演出しましょう。

  3. ターゲットの明確化: ファミリーや大人数グループに特化し、子供向けの備品（おもちゃやベビーベッドなど）を充実させることで、特定の層からの集客を強化できます。

  4. 料金設定の最適化: 桜や紅葉シーズン、祇園祭などの繁忙期は強気の価格設定に、閑散期は割引やプロモーションを行うなど、ダイナミックプライシングを導入して売上を最大化します。

カテゴリ： kansai, kyoto