民泊物件  ·  24日 9月 2025

【京都市中京区】民泊可能・フルリノベーション済戸建て！JR二条駅6分の好立地物件の収益性を徹底分析

物件情報

 

  • 物件URL: https://jmty.jp/kyoto/est-hou/article-1k0x1d

  • 住所: 京都府京都市中京区

  • 交通: JR山陰本線(嵯峨野線)/二条駅 徒歩6分

  • 賃料・管理費: 賃料 13万円 / 管理費 0円

  • 敷金/礼金: 1ヶ月分 / 1ヶ月分

  • 間取り/専有面積: 2K / 53㎡

  • 建物種別/階数: 戸建て / 1階建

  • その他: フルリノベーション済、民泊可

 

民泊適正評価

 

  • 良い点

    1. 抜群の立地とアクセス: 京都市の中心である中京区に位置し、JR二条駅まで徒歩6分という好立地は、国内外からの観光客にとって大きな魅力です。主要観光地へのアクセスが非常に良く、集客力に優れています。

    2. フルリノベーション済: 内装が新築同様にリノベーションされているため、入居後すぐに民泊運営を開始できます。内装工事に時間や費用をかける必要がなく、初期投資を抑えられます。

    3. 戸建て物件: 1棟貸しの戸建ては、プライバシーが確保できるため、ファミリー層やグループでの旅行に最適です。集合住宅と比べて近隣トラブルのリスクも低減されます。

    4. 明確な民泊許可: 民泊可能と明記されており、オーナーとの契約時に安心して事業内容を伝えられます。

  • 悪い点

    1. 高額な家賃: 2Kの戸建てとしては、月額13万円という家賃は非常に高額です。これが運営上の最大の固定費となり、利益を圧迫する可能性があります。

    2. 築年数の不透明さ: フルリノベーション済みとはいえ、築年数の記載がありません。建物の基礎や構造部分の老朽化による見えないリスクも考慮する必要があります。

    3. 限られた広さ: 53㎡の2Kは広めですが、大人数のグループには向かないかもしれません。宿泊可能な人数は最大4〜5人程度が妥当でしょう。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 京都市独自の厳しい規制の確認: 京都市は、旅館業・民泊新法ともに全国でも特に厳しい条件を設けている自治体です。運営を始める前に、必ず保健所や消防署に物件の図面を持参して相談し、必要な設備や手続きについて確認しましょう。

  • リノベーションの範囲: フルリノベーションの範囲を詳しく確認しましょう。特に、水回りや断熱・防音性能などがどの程度改善されているかチェックしてください。

  • 事業用契約の条件: 事業用契約の場合、住居用契約とは異なり、賃料や礼金に消費税が上乗せされる可能性があります。契約前にその点を確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

京都市内の民泊稼働率は非常に高く、特に中京区のような観光の中心地では、年間を通じて高い需要が見込めます。季節やイベントの有無によって変動はありますが、**85%〜90%という高い水準を維持しています。ここでは、現実的な想定として稼働率88%**でシミュレーションを行います。

 

運営した場合の想定年間利益

 

  • 月額固定費用: 賃料 13万円

    • 年間固定費用: 13万円 × 12ヶ月 = 1,560,000円

  • 想定年間売上:

    • 築浅、駅近、戸建てという強みを活かし、1泊あたり25,000円（複数人利用を想定）と仮定します。

    • 25,000円/泊 × 365日 × 88%（稼働率） = 8,030,000円

  • 年間運営費用（変動費）:

    • 清掃・消耗品費: 1回あたり1万円と仮定し、年間128回の清掃で1,280,000円

    • 運営代行費用: 売上の20%と仮定し、1,606,000円

    • その他雑費: 150,000円

    • 年間費用合計: 1,560,000円 + 1,280,000円 + 1,606,000円 + 150,000円 = 4,596,000円

  • 想定年間利益:

    • 8,030,000円（売上） - 4,596,000円（費用） = 3,434,000円

このシミュレーションから、年間約343万円の利益が出ることが想定されます。これは、月平均にすると約28.6万円という高額な利益です。高い家賃を支払っても、立地の良さと高い稼働率によって十分な収益を上げられることがわかります。

 

想定利益を改善するためのアイデア

 

  1. 運営のセルフ化: 運営代行費用（年間約160万円）は大きなコストです。予約管理やゲスト対応、清掃をすべて自分で行うことで、利益率をさらに向上させることが可能です。

  2. インテリアの工夫: フルリノベーション済みであるメリットを活かし、京町家風や北欧風など、明確なコンセプトを打ち出した内装にすることで、より高単価を狙える物件へと差別化を図れます。

  3. 長期滞在プランの提供: ワーケーションやリモートワーカーをターゲットに、週単位や月単位での割引を提供することで、安定した稼働を確保し、清掃回数を減らすことができます。

  4. 周辺情報の発信: ゲストが喜ぶような、地元の飲食店や観光スポットの情報をリストアップし、マップやパンフレットとして用意することで、ゲスト満足度を高め、良いレビューを獲得できます。

カテゴリ： kansai, kyoto