物件情報
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住所: 愛知県長久手市菖蒲池
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交通: リニモ「杁ヶ池公園」駅徒歩16分
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賃料: 28万円
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管理費等: 5,000円
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敷金/礼金: 1ヶ月分/1ヶ月分
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間取り: 7SLDK
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広さ: 215㎡
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築年月: 1990年5月 (築35年)
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種別: マンション
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備考: 民泊承諾済み、庭付き、駐車場3台可、ジブリパークまで車12分
民泊適正評価
この物件は、ハイエンドなグループ旅行客をターゲットにした民泊運営に非常に適しています。
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強み:
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オーナーの承諾: 民泊運営をオーナーが承諾しているため、最も大きなハードルの一つをクリアしています。ただし、行政の審査は必要です。
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圧倒的な広さ: 7SLDK、215㎡という広さは、大家族や大人数のグループ旅行客に最高の宿泊体験を提供できます。
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ジブリパークに近い: 愛知の新たな観光名所であるジブリパークに近く、車でのアクセスが便利です。
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駐車場完備: 駐車場が3台分あるため、車で移動するゲストにとって大きな魅力です。
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注意点:
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高額な固定費: 月額28.5万円の家賃・管理費は、安定した高稼働率と高単価を維持できなければ経営を圧迫するリスクがあります。
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駅からの距離: 最寄り駅から徒歩16分と、公共交通機関を利用する観光客にはやや不便です。ターゲットを車移動のゲストに絞る必要があります。
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最終的な行政審査: 「最終的な運営可否は消防署や行政の審査により判断される」と明記されているため、契約前にこれらの許可が下りるか確認する必要があります。
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契約前に確認するポイント
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行政・消防署への確認: 契約前に、長久手市役所の担当部署と消防署に連絡を取り、民泊運営の許可が下りる可能性を具体的に確認しましょう。特にマンションでの民泊は、分譲マンションの規約などで制限されている場合があるため、この点はクリアしておくべきです。
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初期費用と維持費用: 敷金（1ヶ月分）や礼金（1ヶ月分）、毎月の家賃・管理費、駐車場代に加え、内装費や家具家電の購入費など、賃料以外の費用も考慮した上で資金計画を立てることが重要です。
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内装・設備の状態: 築35年と経年劣化が進んでいる可能性があるため、内見時に水回りや配線、建物の状態を細かくチェックすることが賢明です。
周辺地域の平均稼働率
Google検索によると、愛知県の民泊稼働率は70〜80%というデータがある一方、長久手市周辺の民泊は、一棟貸しで最大12名宿泊可能といった物件の1泊あたりの料金は4万円〜6万円程度と幅があります。ジブリパークという強力な観光資源と、この物件の圧倒的な広さを考慮し、ここでは現実的な数字として**65%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
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想定宿泊料金: 7SLDKという広さとジブリパークへのアクセスを活かし、1泊50,000円と設定します。
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年間想定売上: 50,000円 × (365日 × 65%) = 50,000円 × 237.25日 = 1,186.25万円
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年間想定経費:
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家賃・管理費・駐車場代: (28万円 + 0.5万円 + 0.66万円) × 12ヶ月 = 349.92万円
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光熱費・通信費など: 約40万円
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清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 1,186.25万円 × 15% = 約177.9万円
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備品消耗品費・保険料など: 約30万円
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合計年間経費: 349.92万円 + 40万円 + 177.9万円 + 30万円 = 597.82万円
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想定年間利益: 1,186.25万円（売上）- 597.82万円（経費）= 588.43万円
年間約588万円という非常に高い利益が見込めます。高額な家賃を支払っても、物件の強みを活かし、高単価・高稼働率を維持できれば、大きな成功を収める可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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コンセプトの明確化: 「ジブリパークを楽しむ大人の隠れ家」「3世代ファミリー向け貸切宿」など、ターゲットを絞り込んだコンセプトを明確に打ち出します。
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設備・サービスの充実: 広いリビングや庭を活かして、プロジェクター、ボードゲーム、BBQセットなどを設置し、ゲストが特別な時間を過ごせるような設備を整えます。
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写真と説明文の工夫: 部屋の広さや、専用庭といった魅力を伝える高品質な写真を多数掲載し、ジブリパークへのアクセスや周辺情報を詳細に提供します。
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価格の柔軟な設定: 週末や連休、長期休暇など需要が高まる時期には高単価を狙い、平日の空室を埋めるために連泊割引などを設定します。