物件情報
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住所: 愛知県名古屋市中村区中村町7丁目
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交通: 名古屋市東山線 中村公園駅 徒歩6分
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賃料: 18万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 2ヶ月分/1ヶ月分
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間取り: 4LDK（LDK10.5、和8、和6、和6、洋6）
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広さ: 80㎡
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築年月: 1993年10月 (築32年)
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種別: 賃貸一戸建て
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備考: 民泊OK、ペット可、事務所利用可、ルームシェア可、DIY可、無料駐車場あり
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/1116963215/40411051/x01116963215.html
民泊適正評価
この物件は、高額な家賃に見合うだけのポテンシャルを秘めた優良物件です。
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強み:
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立地: 東山線は名古屋駅、栄駅といった主要エリアに直結しており、観光客やビジネス客にとって非常に便利です。
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民泊許可: オーナーが民泊に前向きであるため、法的な許可や契約におけるリスクを軽減できます。
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広い間取り: 4LDKは大人数での宿泊に最適であり、ファミリーやグループ旅行客の需要に応えることで、高単価を狙えます。
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無料駐車場: 車での旅行客にも対応でき、集客面で大きな強みとなります。
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注意点:
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高額な固定費: 月額18万円という家賃は、安定した高稼働率を維持できなければ経営を圧迫するリスクがあります。
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築年数: 築32年と年数が経っているため、運営開始前に内装や設備のリフォームが必要になる可能性があります。
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契約前に確認するポイント
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民泊運営の具体的条件: 「民泊OK」とありますが、運営人数制限、騒音対策、ゴミ出しルールなど、詳細な規約をオーナーと書面で確認しましょう。
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初期費用と維持費用: 敷金（2ヶ月分）や礼金（1ヶ月分）に加え、解約時償却費用や更新料など、賃料以外の費用も考慮した上で資金計画を立てることが重要です。
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内装・設備の状態: 築年数が古い物件のため、内見時に水回りや配線、建物の状態を細かくチェックし、追加で発生しうるリフォーム費用を見積もっておくことが賢明です。
周辺地域の平均稼働率
名古屋市は、トヨタ自動車など多くの企業が集まるビジネス都市であり、同時に観光客も多く訪れる主要都市です。Google検索の調査結果によると、名古屋市内のホテル稼働率は70%以上で推移しており、民泊でも高い需要が見込めます。駅からの近さと広い間取りを考慮し、ここでは現実的な数字として**65%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
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想定宿泊料金: 4LDKの広さと立地を活かし、1泊25,000円と設定します。
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年間想定売上: 25,000円 × (365日 × 65%) = 25,000円 × 237.25日 = 593.1万円
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年間想定経費:
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家賃: 18万円 × 12ヶ月 = 216万円
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光熱費・通信費など: 約30万円
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清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 593.1万円 × 15% = 約89万円
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備品消耗品費・保険料など: 約20万円
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合計年間経費: 216万円 + 30万円 + 89万円 + 20万円 = 355万円
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想定年間利益: 593.1万円（売上）- 355万円（経費）= 238.1万円
年間約238万円という高い利益が見込めます。高額な家賃を支払っても、高い稼働率と単価を維持できれば、十分な収益を確保できる可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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コンセプトの明確化: 「ファミリー向け貸切宿」「グループ旅行の拠点」「和モダンな一軒家」など、ターゲットを絞り込んだコンセプトを明確に打ち出し、集客を図ります。
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設備・サービスの充実: 広いリビングや庭を活かして、プロジェクター、ボードゲーム、BBQセットなどを設置し、ゲストが特別な時間を過ごせるような設備を整えます。
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写真と説明文の工夫: 部屋の広さや、畳の和室といった和風の魅力を伝える写真を多く掲載します。駅からの道順や周辺の観光情報、飲食店情報を詳細に提供することで、ゲストの利便性を高めます。
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価格の柔軟な設定: 週末や連休など需要が高まる時期には高単価を狙い、平日の空室を埋めるために連泊割引などを設定します。