物件情報
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住所: 京都府舞鶴市北吸928-3
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交通: JR東舞鶴駅 徒歩20分（車6分）
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賃料: 1.8万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: なし/なし
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間取り: 5LDK
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広さ: -
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築年月: 半世紀以上
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種別: 一戸建て
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備考: 敷金礼金無料、フリーレント4ヶ月、民泊可、ペット可、DIY大幅可
民泊適正評価
この物件は、**「DIYで価値を創出する」**というコンセプトに共感できる、ハイリターンを狙う方に最適な物件です。
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強み:
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圧倒的な低コスト: 家賃が月1.8万円と非常に安価なため、固定費を抑え、高い利益率を確保できます。
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初期費用の低さ: 敷金・礼金・仲介手数料が不要で、フリーレント期間もあるため、初期投資を大幅に抑えられます。
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民泊とDIYの自由: オーナーが民泊とDIYに非常に前向きであり、他にはないユニークな宿泊施設を作ることができます。
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広い間取り: 5LDKという広さは、大人数での利用に対応でき、高い宿泊単価を設定できます。
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注意点:
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多額の修繕費用: 築年数が相当経過しており、「設備は補修が必要」と明記されているため、多額の修繕費用が必要になる可能性があります。
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交通の不便さ: 舞鶴市は京都市中心部から離れており、観光の拠点としては不向きです。ターゲットは舞鶴の観光客や地元イベントの参加者など、ニッチな層になります。
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修繕は借主負担: 入居後の修繕費用は全て借主負担となります。事前の綿密な現地調査と資金計画が不可欠です。
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契約前に確認するポイント
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リフォーム費用と範囲: 「設備は補修が必要」とあるため、内見時にどこまで修繕が必要か確認し、専門家に見積もりを取ることを強く推奨します。
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民泊運営の具体的条件: 民泊は可能とありますが、利用規約や近隣への配慮など、詳細な条件を書面で確認しましょう。
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初期費用: 敷金礼金は無料ですが、保証料（2万円～）や火災保険料、DIY費用など、賃料以外の初期費用を正確に把握しましょう。
周辺地域の平均稼働率
舞鶴市は、京都市内とは異なる観光需要（海軍ゆかりの地、自然観光など）を持つ地域です。Google検索の調査結果によると、舞鶴市内の宿泊施設はビジネス客や観光客で一定の需要がありますが、京都市内ほどの高稼働率は期待できません。この物件の駅からの距離も考慮し、ここでは現実的な数字として**40%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
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想定宿泊料金: 5LDKの広さとDIYによる個性を活かし、1泊15,000円と設定します。
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年間想定売上: 15,000円 × (365日 × 40%) = 15,000円 × 146日 = 219万円
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年間想定経費:
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家賃: 1.8万円 × 12ヶ月 = 21.6万円
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光熱費・通信費など: 約20万円
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清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 219万円 × 15% = 約32.85万円
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備品消耗品費・保険料など: 約10万円
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合計年間経費: 21.6万円 + 20万円 + 32.85万円 + 10万円 = 84.45万円
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想定年間利益: 219万円（売上）- 84.45万円（経費）= 134.55万円 ※上記計算に多額の初期リフォーム費用は含まれていません。利益は初期投資を回収した後のものです。
年間約134万円の利益が見込めます。初期投資のリスクを乗り越えれば、この物件は大きな成功をもたらす可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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コンセプトの徹底: 舞鶴の歴史や海軍、自然をテーマにした内装にするなど、物件の場所と個性を強く結びつけたコンセプトを打ち出します。
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体験型サービスの導入: 釣り体験や地元食材を使った料理体験など、宿泊以外の付加価値を提供し、単価を上げます。
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ターゲット層の明確化: 「DIY好き」「レトロ好き」といった趣味を持つ層や、舞鶴に用事がある出張者・観光客に特化したマーケティングを行います。
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写真と説明文の工夫: リノベーションの過程をSNSなどで公開し、物件にストーリー性を持たせます。完成後は、そのユニークな内装を伝える高品質な写真を多数掲載します。