物件情報
-
住所: 静岡県下田市三丁目
-
交通: 伊豆急行線 伊豆急下田駅 徒歩15分
-
賃料: 3万円
-
管理費等: 5,000円
-
敷金/礼金: なし/1ヶ月分
-
間取り: 3DK
-
広さ: 約110㎡
-
築年月: 築100年
-
種別: 一戸建て
-
備考: 民泊可能、DIY自由、原状回復不要、雨漏りなし、建物の傾きあり、生活設備はほぼ無し
民泊適正評価
この物件は、ハイリスク・ハイリターンの性質を強く持っています。
-
強み:
-
圧倒的な立地: ペリーロードや海中水族館、海水浴場に徒歩で行ける立地は、インバウンド・国内観光客双方に大きな魅力となります。
-
超低コスト: 家賃が非常に安いため、運営費用を抑え、高い利益率を確保できます。
-
DIY自由: 建物に個性を与えることができ、他の物件にはない唯一無二の「体験」を提供できます。
-
-
注意点:
-
多額の初期投資: 浄化槽から下水接続工事、浴室やキッチンの新設など、生活設備を一から作り直す必要があります。リフォーム費用は数百万円規模になる可能性があります。
-
築年数と傾き: 築100年という古さに加え、建物の傾きがあるという点は、構造的な問題を抱えている可能性を示唆します。専門家による事前調査が必須です。
-
玄人向け: オーナー自身が「そのままの状態で活用や居住出来る物件をお探しの方は、お問い合わせをご遠慮ください」と明記している通り、DIYや建築に関する知識、そして十分な初期投資予算がなければ運営は困難です。
-
契約前に確認するポイント
-
リフォーム費用と範囲: 下水接続費用や、構造補強、水回り新設にかかる費用を正確に見積もりましょう。
-
建物の状態: 建物の傾きや、シロアリ被害など、見えない部分の状態を専門家に診断してもらうことを強く推奨します。
-
民泊運営の具体的条件: 民泊は可能とありますが、運営人数や利用規約など、詳細な条件を書面で確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
下田市は伊豆半島の南部に位置し、海や温泉などの観光資源に恵まれています。Google検索の調査結果によると、伊豆エリアの宿泊施設の稼働率は、特に夏季や連休に高水準となります。この物件はユニークなコンセプトのため、ここでは現実的な数字として**50%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
-
想定宿泊料金: 唯一無二の体験価値を考慮し、1泊20,000円と設定します。
-
年間想定売上: 20,000円 × (365日 × 50%) = 20,000円 × 182.5日 = 365万円
-
年間想定経費:
-
家賃・管理費: (3万円 + 0.5万円) × 12ヶ月 = 42万円
-
光熱費・通信費など: 約20万円
-
清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 365万円 × 15% = 約54.75万円
-
備品消耗品費・保険料など: 約10万円
-
合計年間経費: 42万円 + 20万円 + 54.75万円 + 10万円 = 126.75万円
-
-
想定年間利益: 365万円（売上）- 126.75万円（経費）= 238.25万円 ※上記計算に多額の初期リフォーム費用は含まれていません。利益は初期投資を回収した後のものです。
年間約238万円という高い利益が見込めます。初期投資のリスクを乗り越えれば、この物件は大きな成功をもたらす可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
-
コンセプトの徹底: 「古民家再生プロジェクト」「DIY体験型民泊」といったコンセプトでSNSやWebサイトで発信し、ゲストを巻き込むことでファンを獲得します。
-
体験型サービスの導入: 下田の海や釣り、地元食材を使った料理教室など、宿泊以外の体験をセットで提供し、付加価値を高めます。
-
写真と説明文の工夫: リノベーションの過程を写真や動画で公開し、物件にストーリー性を持たせます。完成後は、そのユニークな内装を伝える高品質な写真を多数掲載します。
-
ターゲット層の明確化: 「DIY好き」「レトロ好き」「クリエイター」など、特定のゲスト層に特化したマーケティングを行います。