物件情報
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住所: 東京都豊島区南大塚3丁目
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交通: JR山手線 大塚駅 徒歩6分
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賃料: 17.6万円
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管理費等: なし
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敷金/礼金: 2ヶ月分/2ヶ月分
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広さ: 35.23㎡
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築年月: 1967年9月 (築58年1ヶ月)
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種別: 貸事務所（RC造4階建の4階角部屋）
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備考: 民泊可、短期解約違約金あり、火災保険自己加入、鍵交換費用35,200円、水道代5,500円/月
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987677534/00260913/x06987677534.html
民泊適正評価
この物件の最大の強みは、何と言っても立地の良さです。山手線「大塚駅」から徒歩圏内であり、主要ターミナル駅へのアクセスが非常に容易です。この立地は、国内外の観光客にとって大きな魅力となり、高い稼働率と単価を確保できます。また、オーナーが民泊を明確に許可している点も大きなメリットです。 一方で、注意すべき点もいくつかあります。築58年と非常に古いため、内装や設備の老朽化は避けられず、運営開始前に多額のリフォーム費用が必要になる可能性があります。また、オフィスビルの一室であるため、一般的なアパートやマンションとは異なる利用規約や設備がある可能性も考慮する必要があります。
契約前に確認するポイント
民泊を始める前に、必ず以下の点を自治体や専門家に確認してください。
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法的要件の確認: 日本では、民泊を運営するために主に「旅館業法」「住宅宿泊事業法（民泊新法）」「特区民泊」のいずれかの許可が必要です。豊島区の物件を民泊として運営する場合、どの法律に基づいて申請・運営できるかを豊島区の保健所や担当部署に直接確認することが不可欠です。物件の用途地域によっては、運営方法が厳しく制限される可能性があります。
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初期費用と維持費用: 敷金・礼金に加え、鍵交換費用や水道代など、賃料以外の費用も考慮に入れた上で資金計画を立てることが重要です。また、内装のリフォーム費用も初期投資として見込んでおくべきです。
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内装・設備の状態: 築年数が古い物件のため、内見時に水回りや配線、建物の状態を細かくチェックし、必要なリフォーム費用を見積もっておくことが賢明です。
周辺地域の平均稼働率
東京都は、全国で最も宿泊需要が高い地域です。Google検索の調査結果によると、東京都の宿泊施設の客室稼働率は70%台後半と非常に高い水準を維持しています。特に豊島区は池袋を擁しており、宿泊施設数が23区中3位、宿泊者数も6位と、常に高い需要があります。この物件の好立地を考慮し、ここでは現実的な数字として**70%**の稼働率を想定します。
運営した場合の想定年間利益
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想定宿泊料金: 東京の主要駅へのアクセスを考慮し、1泊15,000円と設定します。
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年間想定売上: 15,000円 × (365日 × 70%) = 15,000円 × 255.5日 = 383.25万円
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年間想定経費:
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家賃・水道代: (17.6万円 + 0.55万円) × 12ヶ月 = 217.8万円
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清掃費用・リネン交換費用: 売上の約15%と想定 = 383.25万円 × 15% = 約57.5万円
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備品消耗品費・保険料など: 約20万円
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合計年間経費: 217.8万円 + 57.5万円 + 20万円 = 295.3万円
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想定年間利益: 383.25万円（売上）- 295.3万円（経費）= 87.95万円 ※上記計算には、内装のリフォーム費用や初期費用（敷金・礼金など）は含んでおりません。
年間約88万円の利益が見込めます。初期投資はかかりますが、高い稼働率と単価を維持できれば、十分な収益を確保できる可能性を秘めています。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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コンセプトの明確化: オフィスビルの特性を活かし、「ワーケーション向け」「リモートワーカー向け」など、ビジネス利用を前面に出したコンセプトで差別化を図ります。
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設備・サービスの充実: ゲストが快適に過ごせるよう、Wi-Fi環境の整備、質の良い寝具やアメニティの提供、清潔感のあるインテリアで空間の魅力を高めます。
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写真と説明文の工夫: 部屋の広さや清潔感を伝える写真を多く掲載し、大塚駅からの道順や周辺の観光情報、飲食店情報を詳細に提供することで、ゲストの利便性を高めます。
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価格の柔軟な設定: 週末や繁忙期、大型イベント開催時には、通常よりも高単価を狙うダイナミックプライシングを導入します。